如果一个小区的物业忽然宣布不让非本小区居住的人员进入，需要有正规的流程、公示、规范吗，比如需要多少业主同意的证明公示之类的。。还是只要物业或者少数人想这么做就可以随时这么做呢？另外，如果因为安全问题只限制外来电动车，而不限制外来机动车，这是合法的吗？这里面有相应的监管方可以寻求帮助吗？

有些不得已的原因每天都必须要进去一个小区，现在这个小区忽然多了很多限制，暂时还可以走进去的，先谢谢大家了！

当事人您好：

感谢您对北京大学法律援助协会的信任！以下分析与推断均仅基于您的单方陈述，若有错误之处，敬请谅解。

1、关于小区物业宣布不让非本小区居住的人员进入，是否需要正规流程、公示的问题。

首先，依据《民法典》第二百七十一条、第二百七十七条和第二百七十八条的规定，有关小区制定和修改管理规约的事项由业主共同决定。其中“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”此类事项一般需要专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

所以，根据《物业管理条例》第三十五条和第四十五条，小区物业仅按照物业服务合同的约定，提供相应的服务并负有对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面行为的制止责任。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，业主可以请求向其公开管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录。但是此条仅规定了业主知情权，有关的决定并不绝对需要向外公示。

所以小区有关的新规定一般需要业主共同参与表决同意，但在对外公示（非业主）方面并无相关的明确约束。

2、关于小区因安全问题仅限制外来电动车出入，而不限制外来机动车是否合法的问题。

根据《民法典》第二百七十四条至第二百七十六条的规定，小区内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。也就是说，小区业主可以共同决定属于业主共有部分的道路与车位在满足业主的需要前提下是否可供他人使用。

针对限制外来电动车与外来机动车有差别的情况下，需要考虑小区业主对电动车和机动车在相关车位、出行安全、充电安全等方面对业主们的影响。物业与保安在业主们同意的前提下，出于安全因素限制外来电动车，并不违法。是否采取限制外来电动车与机动车，在不违反法律法规的前提下，可由小区业主决定。

3、寻求帮助的途径。

对于小区各事项存在意见与建议的人员，可以通过以下途径寻求帮助：

1）物业经理。可以向其询问物业管理上的相关规定，对于进出小区的问题可以进行相关协商。

2）业主大会或业主委员会。如果物业擅自进行了小区的一些限制规定，可以向业主委员会等进行反映。

3）居民委员会。

4）街道办。街道办事处有权对物业投诉事件等进行受理和协助协商。

5）人民政府房地产行政主管部门。

相关法律法规：

《民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

      （一）制定和修改业主大会议事规则；

　   （二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

      （七）改建、重建建筑物及其附属设施；

      （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

      （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

      业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《物业管理条例》

第十条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少目经全体业主致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第三十五条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

      有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

 第十三条　业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

　　（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

　　（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

　　（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

　　（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

　　（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

祝好！

咨询员编号：773

北京大学法律援助协会

2023 年 11 月 1 日

MonetSCBB (cat_sh) 在 ta 的帖子中提到：

如果一个小区的物业忽然宣布不让非本小区居住的人员进入，需要有正规的流程、公示、规范吗，比如需要多少业主同意的证明公示之类的。。还是只要物业或者少数人想这么做就可以随时这么做呢？另外，如果因为安全问题只限制外来电动车，而不限制外来机动车，这是合法的吗？这里面有相应的监管方可以寻求帮助吗？

有些不得已的原因每天都必须要进去一个小区，现在这个小区忽然多了很多限制，暂时还可以走进去的，先谢谢大家了！

嗯嗯，感谢您专业全面的回复！对此我没有其他的问题了，之前最大的疑虑主要是公平性与合规性^_^

norentyh (没地方住) 在 ta 的帖子中提到：

当事人您好：

感谢您对北京大学法律援助协会的信任！以下分析与推断均仅基于您的单方陈述，若有错误之处，敬请谅解。

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