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租房合同即将到期,如何行使优先购买权和优先租赁权

bearbearpku12345 最后修改于2024-08-16 10:41:39
[楼主]1楼

本人在学校附近租房,合同即将到期。


之前房东一直想找稳定租客,后来(就是临到期)房东突然改变主意想卖房,或者边租边卖。措手不及。


本人在卖之前想租(但房东和中介要求配合看房,有隐私和安全问题不太能接受,以及要求签署放弃优先购买权,不知道他们后边能不能找到租客);目前还没开始卖,报价高于市场。


我作为现任租客,应当在同等条件下具备优先购买权和优先租赁权,想问一下如何行使能最大化自己利益。



TskuiislandAurora 2024-08-15 11:35:30
7楼

当事人您好:


感谢您对北京大学法律援助协会的信任!以下分析与推断均仅基于您的单方陈述,若有错误之处,敬请谅解。


一、基本事实

当事人在学校附近租房,合同即将到期。房东之前一直希望找到稳定租客,但临近合同到期时,房东改变主意,想要卖房或者边租边卖。当事人希望在房子卖出之前继续租住,但房东和中介要求当事人配合看房,这涉及隐私和安全问题,当事人不太能接受。此外,房东和中介还要求当事人签署放弃优先购买权的协议。当事人不确定房东和中介是否能找到新的租客。目前房子还未开始出售,报价高于市场价。当事人作为现任租客,认为自己在同等条件下应当具备优先购买权和优先租赁权,想知道如何行使这些权利以最大化自己的利益。


二、法律分析

1.房东是否有权在租赁合同到期前要求当事人配合看房?

法律未明确规定房东在租赁合同到期前是否有权要求承租人配合看房。租赁合同是双方当事人之间的协议,双方应当按照合同约定履行各自的义务。当事人作为承租人,有权在租赁期限内享有对租赁房屋的占有和使用权,房东未经当事人同意,要求当事人配合看房,可能会侵犯当事人的隐私权和使用权。因此,房东在租赁合同到期前要求当事人配合看房,需征得当事人的同意,否则可能构成对当事人权利的侵害。

2.当事人是否有权拒绝签署放弃优先购买权的协议?

根据《民法典》第七百二十六条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权是法律赋予承租人的一项法定权利,房东和中介要求当事人签署放弃优先购买权的协议,实际上是要求当事人放弃其法定权利。

根据《民法典》第一百四十三条的规定,民事法律行为应当具备以下条件:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。放弃优先购买权的协议如果是在当事人自愿的情况下签署的,且不违反法律、行政法规的强制性规定,则该协议是有效的。但是,如果房东和中介在当事人不知情或被胁迫的情况下要求当事人签署放弃优先购买权的协议,则该协议可能因意思表示不真实而无效。因此,当事人有权拒绝签署放弃优先购买权的协议。

3.当事人是否享有优先租赁权?

根据《民法典》第七百三十四条的规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

因此,当事人在租赁合同到期后,如果继续使用租赁房屋且房东没有提出异议,原租赁合同将继续有效,当事人享有优先租赁权。即使房东提出异议,当事人在同等条件下也享有优先承租的权利。

4.当事人如何行使优先购买权以最大化自己的利益?

当事人应当在房东通知其出卖房屋后的十五日内明确表示购买意向,并与房东协商购买事宜。如果当事人在十五日内未明确表示购买的,视为放弃优先购买权。当事人可以通过书面形式向房东表达购买意向,并保留相关证据,以便在发生争议时维护自己的权益。


三、解决方案

根据您提供的信息,我们为您提供以下几种解决方案的建议:

(一)方案一:行使优先购买权并与房东协商购买事宜

当事人可以在房东通知其出卖房屋后的十五日内明确表示购买意向,并与房东协商购买事宜。根据《民法典》第七百二十六条的规定,当事人享有以同等条件优先购买的权利。当事人可以通过书面形式向房东表达购买意向,并保留相关证据,以便在发生争议时维护自己的权益。在行使优先购买权时,应当注意保留相关证据,如房东的通知、购买意向书、续租协议等,以便在发生争议时能够提供有力的证据,维护自己的合法权益。

(二)方案二:拒绝签署放弃优先购买权的协议并保护隐私和安全

当事人可以拒绝签署放弃优先购买权的协议,并要求房东和中介采取必要的措施,保护自己的隐私和安全。例如,当事人可以要求房东和中介提前通知看房时间,并在看房时陪同在场,以确保自己的隐私和安全不受侵害。根据《民法典》第七百二十六条的规定,优先购买权是法律赋予承租人的一项法定权利,当事人有权拒绝签署放弃优先购买权的协议。


四、参考法律法规

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条 租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

《中华人民共和国民法典》第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

《中华人民共和国民法典》第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。


祝好!

咨询员编号:852

北京大学法律援助协会

2024年8月15日

bearbear (pku12345) 在 ta 的帖子中提到:

本人在学校附近租房,合同即将到期。

之前房东一直想找稳定租客,后来(就是临到期)房东改变主意想卖房,或者边租边卖。措手不及。

本人在卖之前想租(但房东和中介要求配合看房,有隐私和安全问题不太能接受,以及要求签署放弃优先购买权,不知道他们后边能不能找到租客);目前还没开始卖,报价高于市场。

……

WaterLake未名 2024-08-11 17:43:28
2楼

朴素理解:买卖不破租赁,但是租赁合同到期可以不续。优先购买权感觉是第三方出的价格不能低于你的价格,用处不大的样子。

bearbear (pku12345) 在 ta 的帖子中提到:

本人在学校附近租房,合同即将到期。

之前房东一直想找稳定租客,后来房东改变主意想卖房,或者边租边卖。

本人在卖之前想租(但房东和中介要求配合看房,有隐私和安全问题不太能接受,以及要求签署放弃优先购买权,不知道他们后边能不能找到租客);目前还没开始卖,报价高于市场。

……

bearbearpku12345 最后修改于2024-08-13 16:24:20
[楼主]3楼

多谢回复~


优先租赁权感觉名存实亡…以前是生怕不租,现在突然告诉我没地方住打了个措手不及;不知道有没有办法去主张一些周转费用


WaterLake (未名) 在 ta 的帖子中提到:

朴素理解:买卖不破租赁,但是租赁合同到期可以不续。优先购买权感觉是第三方出的价格不能低于你的价格,用处不大的样子。

WaterLake未名 2024-08-13 01:53:21
4楼

你合同到期了,房东也给你提前量了,上哪儿要周转费用去。

差不多得了,赶紧找地方。

bearbear (pku12345) 在 ta 的帖子中提到:

多谢回复~


优先租赁权感觉名存实亡…以前是生怕中途补足,现在突然告诉我没地方住打了个措手不及;不知道有没有办法去主张一些周转费用

bearbearpku12345 2024-08-13 16:24:54
[楼主]5楼

问题是没提前量…已经差不多找好下家了

WaterLake (未名) 在 ta 的帖子中提到:

你合同到期了,房东也给你提前量了,上哪儿要周转费用去。

差不多得了,赶紧找地方。

elisawu喵喵喵 2024-08-14 13:50:26
6楼

1、优先承租权,前提是同等条件以及出租人愿意继续对外出租,考虑到你不接受看房,房东很可能干脆就说自己没有出租意愿了;

2、优先购买权,要在租赁期限内才可行使;

3、提前量,合同到期是可以预见的,这个提前量你完全可以自己把控,例如提前3个月就要求跟房东续签,房东不答应续签你就果断找下家,这就有3个月提前量了,而不是房东给你提的条件你不接受还非要吊死在这棵树上,把自己搞到没有提前量。

bearbear (pku12345) 在 ta 的帖子中提到:

本人在学校附近租房,合同即将到期。

之前房东一直想找稳定租客,后来(就是临到期)房东改变主意想卖房,或者边租边卖。措手不及。

本人在卖之前想租(但房东和中介要求配合看房,有隐私和安全问题不太能接受,以及要求签署放弃优先购买权,不知道他们后边能不能找到租客);目前还没开始卖,报价高于市场。

……

TskuiislandAurora 2024-08-15 11:35:30
7楼

当事人您好:


感谢您对北京大学法律援助协会的信任!以下分析与推断均仅基于您的单方陈述,若有错误之处,敬请谅解。


一、基本事实

当事人在学校附近租房,合同即将到期。房东之前一直希望找到稳定租客,但临近合同到期时,房东改变主意,想要卖房或者边租边卖。当事人希望在房子卖出之前继续租住,但房东和中介要求当事人配合看房,这涉及隐私和安全问题,当事人不太能接受。此外,房东和中介还要求当事人签署放弃优先购买权的协议。当事人不确定房东和中介是否能找到新的租客。目前房子还未开始出售,报价高于市场价。当事人作为现任租客,认为自己在同等条件下应当具备优先购买权和优先租赁权,想知道如何行使这些权利以最大化自己的利益。


二、法律分析

1.房东是否有权在租赁合同到期前要求当事人配合看房?

法律未明确规定房东在租赁合同到期前是否有权要求承租人配合看房。租赁合同是双方当事人之间的协议,双方应当按照合同约定履行各自的义务。当事人作为承租人,有权在租赁期限内享有对租赁房屋的占有和使用权,房东未经当事人同意,要求当事人配合看房,可能会侵犯当事人的隐私权和使用权。因此,房东在租赁合同到期前要求当事人配合看房,需征得当事人的同意,否则可能构成对当事人权利的侵害。

2.当事人是否有权拒绝签署放弃优先购买权的协议?

根据《民法典》第七百二十六条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权是法律赋予承租人的一项法定权利,房东和中介要求当事人签署放弃优先购买权的协议,实际上是要求当事人放弃其法定权利。

根据《民法典》第一百四十三条的规定,民事法律行为应当具备以下条件:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。放弃优先购买权的协议如果是在当事人自愿的情况下签署的,且不违反法律、行政法规的强制性规定,则该协议是有效的。但是,如果房东和中介在当事人不知情或被胁迫的情况下要求当事人签署放弃优先购买权的协议,则该协议可能因意思表示不真实而无效。因此,当事人有权拒绝签署放弃优先购买权的协议。

3.当事人是否享有优先租赁权?

根据《民法典》第七百三十四条的规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

因此,当事人在租赁合同到期后,如果继续使用租赁房屋且房东没有提出异议,原租赁合同将继续有效,当事人享有优先租赁权。即使房东提出异议,当事人在同等条件下也享有优先承租的权利。

4.当事人如何行使优先购买权以最大化自己的利益?

当事人应当在房东通知其出卖房屋后的十五日内明确表示购买意向,并与房东协商购买事宜。如果当事人在十五日内未明确表示购买的,视为放弃优先购买权。当事人可以通过书面形式向房东表达购买意向,并保留相关证据,以便在发生争议时维护自己的权益。


三、解决方案

根据您提供的信息,我们为您提供以下几种解决方案的建议:

(一)方案一:行使优先购买权并与房东协商购买事宜

当事人可以在房东通知其出卖房屋后的十五日内明确表示购买意向,并与房东协商购买事宜。根据《民法典》第七百二十六条的规定,当事人享有以同等条件优先购买的权利。当事人可以通过书面形式向房东表达购买意向,并保留相关证据,以便在发生争议时维护自己的权益。在行使优先购买权时,应当注意保留相关证据,如房东的通知、购买意向书、续租协议等,以便在发生争议时能够提供有力的证据,维护自己的合法权益。

(二)方案二:拒绝签署放弃优先购买权的协议并保护隐私和安全

当事人可以拒绝签署放弃优先购买权的协议,并要求房东和中介采取必要的措施,保护自己的隐私和安全。例如,当事人可以要求房东和中介提前通知看房时间,并在看房时陪同在场,以确保自己的隐私和安全不受侵害。根据《民法典》第七百二十六条的规定,优先购买权是法律赋予承租人的一项法定权利,当事人有权拒绝签署放弃优先购买权的协议。


四、参考法律法规

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条 租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

《中华人民共和国民法典》第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

《中华人民共和国民法典》第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。


祝好!

咨询员编号:852

北京大学法律援助协会

2024年8月15日

bearbear (pku12345) 在 ta 的帖子中提到:

本人在学校附近租房,合同即将到期。

之前房东一直想找稳定租客,后来(就是临到期)房东改变主意想卖房,或者边租边卖。措手不及。

本人在卖之前想租(但房东和中介要求配合看房,有隐私和安全问题不太能接受,以及要求签署放弃优先购买权,不知道他们后边能不能找到租客);目前还没开始卖,报价高于市场。

……

bearbearpku12345 最后修改于2024-08-15 22:18:08
[楼主]8楼

提前量的这个问题,确实也属于自己大意吃亏了…


之前已经续过三次合同,每次房东都希望住得越久越好,我自己也懒得看房搬家,所以就产生惯性了(每回临期续一下)。这次房东突然不愿意了,确实也没太好的办法。


已经找好下家了



elisawu (喵喵喵) 在 ta 的帖子中提到:

1、优先承租权,前提是同等条件以及出租人愿意继续对外出租,考虑到你不接受看房,房东很可能干脆就说自己没有出租意愿了;

2、优先购买权,要在租赁期限内才可行使;

3、提前量,合同到期是可以预见的,这个提前量你完全可以自己把控,例如提前3个月就要求跟房东续签,房东不答应续签你就果断找下家,这就有3个月提前量了,而不是房东给你提的条件你不接受还非要吊死在这棵树上,把自己搞到没有提前量。

bearbearpku12345 2024-08-15 23:47:24
[楼主]9楼

点赞,非常专业!


顺手想问一下法援和法律诊所秋季学期啥时候开始?

Tskuiisland (Aurora) 在 ta 的帖子中提到:

当事人您好:

感谢您对北京大学法律援助协会的信任!以下分析与推断均仅基于您的单方陈述,若有错误之处,敬请谅解。

一、基本事实

……

ltsky 2024-08-16 09:25:39
10楼

是的,优先购买权是楼主出的价格不能低于其他买家,这个权利意义不大。

WaterLake (未名) 在 ta 的帖子中提到:

朴素理解:买卖不破租赁,但是租赁合同到期可以不续。优先购买权感觉是第三方出的价格不能低于你的价格,用处不大的样子。