【求助】提前退租，托管公司要求两个月违约金
您好，我们和租房公司产生纠纷，目前协商不一致需要走诉讼程序，有一些细节想请教：
事情经过是：这个房子已经住了一年半，我们中途想要退租。但是在算违约金的时候，按照之前和对方签署的合同，是交两个月违约金。后来我们偶然从别的房屋中介那里听说，（1）北京市行业内一般都是一个月违约金，（2）而且这个一个月是北京市政府规定的，（3）我们碰到的这家房屋托管公司是附近有名的黑中介。
我们这些天一直在和对方沟通，原定今天上午退租，并且就违约金一事进行协商。上午见面后，双方一开始达成的一致是：（1）公司拒绝违约金改成1个月（7200），而我们坚持2个月（14400）不合理，此事走法庭解决（2）今天正常退租，并就水电费和剩余的租金（1680元）的数额取得一致后。随后，对方拿出一份退租同意书让我签字，说签完字就把1680和多的水电费给我们。我发现，这份同意书上有“本协议签署并交付相关费用后，双方就原合同再无争议……合同履行期间所产生的费用，双方按照原合同的约定各自承担。”这明显是对后续的起诉不利的，所以我拒绝签署。对方说，不签这个就不能退1680和剩余的水电费。随后我打110来协调，但是派出所片区警察明显是和这个公司的人认识的，派出所说这事不归我管你走法律程序吧。
目前的情况是，租房公司威胁说，不签协议那么我们就不算收了房，可以法庭见，但是这些天的租金是视作没有退租照常扣的。
我想咨询：（1）目前有什么雷点是我需要立刻在今天做的么？比如，我是否应该立刻重置房屋的密码锁，并把重置后的密码告诉对方，以防对方在法庭上以没有告知密码为证据 表明我们没有退租（2）我查到有这样一个类案，和我们的情况是类似的，最后法院裁定的是一个月违约金，http://www.chengkuanlawyer.com/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=6&id=740。以你的直觉，你觉得这个能够胜诉吗？
（3）就起诉程序来说，是否有啥建议，比如该找什么样的律师？
多退一个月就算了，走诉讼找律师时间成本不止这些，下次找个靠谱点的中介
KongXR (夜风42) 在 ta 的帖子中提到：
您好，我们和租房公司产生纠纷，目前协商不一致需要走诉讼程序，有一些细节想请教：
事情经过是：这个房子已经住了一年半，我们中途想要退租。但是在算违约金的时候，按照之前和对方签署的合同，是交两个月违约金。后来我们偶然从别的房屋中介那里听说，（1）北京市行业内一般都是一个月违约金，（2）而且这个一个月是北京市政府规定的，（3）我们碰到的这家房屋托管公司是附近有名的黑中介。
我们这些天一直在和对方沟通，原定今天上午退租，并且就违约金一事进行协商。上午见面后，双方一开始达成的一致是：（1）公司拒绝违约金改成1个月（7200），而我们坚持2个月（14400）不合理，此事走法庭解决（2）今天正常退租，并就水电费和剩余的租金（1680元）的数额取得一致后。随后，对方拿出一份退租同意书让我签字，说签完字就把1680和多的水电费给我们。我发现，这份同意书上有“本协议签署并交付相关费用后，双方就原合同再无争议……合同履行期间所产生的费用，双方按照原合同的约定各自承担。”这明显是对后续的起诉不利的，所以我拒绝签署。对方说，不签这个就不能退1680和剩余的水电费。随后我打110来协调，但是派出所片区警察明显是和这个公司的人认识的，派出所说这事不归我管你走法律程序吧。
……
非专业人士，只是有一些租房被坑经验，稍微回答一下。
1.首先你不签这个退租同意书是十分正确的，如果按照他们给他准备的文件来签，大概率你又要踩坑。
2.这个合同问题属于民事诉讼，确实派出所也不管，更何况这家公司很可能…
3.退租是退租，正规退租走程序会有退租签字，只不过你提前退租，所以多了一步，要付违约金而已。所以你实际上还应该要求这个租房公司给你退还押金，如果你正常使用房屋没有损坏的话。
4.一般提前退租违约金是1个月，2个月确实有些坑。但是你们之前签约的合同里写的是2个月，所以dz实际上处于很不利的位置，我不太觉得dz如果起诉后会胜诉，不过我也不专业。
5.从公允的角度，最终理想结果dz提前退租赔给对方公司1个月违约金，同时对方也应该归还dz押金。不知道租房一年多对方公司维修等等义务如何，如果你觉得对方公司会守约退还你押金，那dz也可以走起诉。要不然，建议直接…
KongXR (夜风42) 在 ta 的帖子中提到：
您好，我们和租房公司产生纠纷，目前协商不一致需要走诉讼程序，有一些细节想请教：
事情经过是：这个房子已经住了一年半，我们中途想要退租。但是在算违约金的时候，按照之前和对方签署的合同，是交两个月违约金。后来我们偶然从别的房屋中介那里听说，（1）北京市行业内一般都是一个月违约金，（2）而且这个一个月是北京市政府规定的，（3）我们碰到的这家房屋托管公司是附近有名的黑中介。
我们这些天一直在和对方沟通，原定今天上午退租，并且就违约金一事进行协商。上午见面后，双方一开始达成的一致是：（1）公司拒绝违约金改成1个月（7200），而我们坚持2个月（14400）不合理，此事走法庭解决（2）今天正常退租，并就水电费和剩余的租金（1680元）的数额取得一致后。随后，对方拿出一份退租同意书让我签字，说签完字就把1680和多的水电费给我们。我发现，这份同意书上有“本协议签署并交付相关费用后，双方就原合同再无争议……合同履行期间所产生的费用，双方按照原合同的约定各自承担。”这明显是对后续的起诉不利的，所以我拒绝签署。对方说，不签这个就不能退1680和剩余的水电费。随后我打110来协调，但是派出所片区警察明显是和这个公司的人认识的，派出所说这事不归我管你走法律程序吧。
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两个月违约金是双向的吗？如果托管公司违约不用付这么多，可以主张显失公平。
因为纠纷而产生的额外租期，应该可以在起诉书中要求对方承担？
KongXR (夜风42) 在 ta 的帖子中提到：
您好，我们和租房公司产生纠纷，目前协商不一致需要走诉讼程序，有一些细节想请教：
事情经过是：这个房子已经住了一年半，我们中途想要退租。但是在算违约金的时候，按照之前和对方签署的合同，是交两个月违约金。后来我们偶然从别的房屋中介那里听说，（1）北京市行业内一般都是一个月违约金，（2）而且这个一个月是北京市政府规定的，（3）我们碰到的这家房屋托管公司是附近有名的黑中介。
我们这些天一直在和对方沟通，原定今天上午退租，并且就违约金一事进行协商。上午见面后，双方一开始达成的一致是：（1）公司拒绝违约金改成1个月（7200），而我们坚持2个月（14400）不合理，此事走法庭解决（2）今天正常退租，并就水电费和剩余的租金（1680元）的数额取得一致后。随后，对方拿出一份退租同意书让我签字，说签完字就把1680和多的水电费给我们。我发现，这份同意书上有“本协议签署并交付相关费用后，双方就原合同再无争议……合同履行期间所产生的费用，双方按照原合同的约定各自承担。”这明显是对后续的起诉不利的，所以我拒绝签署。对方说，不签这个就不能退1680和剩余的水电费。随后我打110来协调，但是派出所片区警察明显是和这个公司的人认识的，派出所说这事不归我管你走法律程序吧。
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还有一点，dz退租前最好录一下走之前房间的视频，留作凭证。如果应dz所说是黑中介的话，那么按照我遇到的黑中介特性——说过的话扭头就不承认——dz接下来和中介做的一切行为最好都留有证据，最好用文字交流，语言讨论要留有录音，反正要留有记录，不然黑中介会不承认它做过的所有承诺。
KongXR (夜风42) 在 ta 的帖子中提到：
您好，我们和租房公司产生纠纷，目前协商不一致需要走诉讼程序，有一些细节想请教：
事情经过是：这个房子已经住了一年半，我们中途想要退租。但是在算违约金的时候，按照之前和对方签署的合同，是交两个月违约金。后来我们偶然从别的房屋中介那里听说，（1）北京市行业内一般都是一个月违约金，（2）而且这个一个月是北京市政府规定的，（3）我们碰到的这家房屋托管公司是附近有名的黑中介。
我们这些天一直在和对方沟通，原定今天上午退租，并且就违约金一事进行协商。上午见面后，双方一开始达成的一致是：（1）公司拒绝违约金改成1个月（7200），而我们坚持2个月（14400）不合理，此事走法庭解决（2）今天正常退租，并就水电费和剩余的租金（1680元）的数额取得一致后。随后，对方拿出一份退租同意书让我签字，说签完字就把1680和多的水电费给我们。我发现，这份同意书上有“本协议签署并交付相关费用后，双方就原合同再无争议……合同履行期间所产生的费用，双方按照原合同的约定各自承担。”这明显是对后续的起诉不利的，所以我拒绝签署。对方说，不签这个就不能退1680和剩余的水电费。随后我打110来协调，但是派出所片区警察明显是和这个公司的人认识的，派出所说这事不归我管你走法律程序吧。
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建议去裁判文书网检索相关裁决文书。合同签署后视为双方就合同内容达成共识，除非该共识明显违反法律法规，否则合同签署方应当共同履约。如果诉求是把违约金砍一个月的话，成功率几乎为零，除非你能找到文件来证明你提到的（2），并且北京市政府颁布该文件时你的租赁合同还没有生效。据我所知，在2022年9月1日正式实施的《北京市住房租赁条例》中，和你的情况有关的内容为第二章第十四条，其中提到了押金数额一般不超过一个月租金，并非强制性要求，而且是押金而不是违约金。除此之外，你也可以查阅民法典和合同法，可能会有帮助。
KongXR (夜风42) 在 ta 的帖子中提到：
您好，我们和租房公司产生纠纷，目前协商不一致需要走诉讼程序，有一些细节想请教：
事情经过是：这个房子已经住了一年半，我们中途想要退租。但是在算违约金的时候，按照之前和对方签署的合同，是交两个月违约金。后来我们偶然从别的房屋中介那里听说，（1）北京市行业内一般都是一个月违约金，（2）而且这个一个月是北京市政府规定的，（3）我们碰到的这家房屋托管公司是附近有名的黑中介。
我们这些天一直在和对方沟通，原定今天上午退租，并且就违约金一事进行协商。上午见面后，双方一开始达成的一致是：（1）公司拒绝违约金改成1个月（7200），而我们坚持2个月（14400）不合理，此事走法庭解决（2）今天正常退租，并就水电费和剩余的租金（1680元）的数额取得一致后。随后，对方拿出一份退租同意书让我签字，说签完字就把1680和多的水电费给我们。我发现，这份同意书上有“本协议签署并交付相关费用后，双方就原合同再无争议……合同履行期间所产生的费用，双方按照原合同的约定各自承担。”这明显是对后续的起诉不利的，所以我拒绝签署。对方说，不签这个就不能退1680和剩余的水电费。随后我打110来协调，但是派出所片区警察明显是和这个公司的人认识的，派出所说这事不归我管你走法律程序吧。
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1.合同约定违约金是两个月的租金，如果你提前解约构成约定的违约条件，大概率不会得到法院支持。毕竟民法也认可在不违反公序良俗法律法规的前提下，合同约定优先于交易习惯。这个“北京一般一个月”，只是交易习惯，只能说如果你们在合同没有约定的前提下，你可以主张按照“北京一般一个月”的交易习惯支付违约金，而不是任由对方狮子大开口。否则《民法典》关于合同自由的全部条款就都没有意义了。
2.楼上有位同学说的很对，没有看到你说押金的事情。如果是个黑中介，大概率也会在押金上做文章，还是要注意一点中介在这个地方给你埋坑，这一点要小心。
3.租房合同里一般还会约定提前解约需要提前多长时间通知对方，这也是解除合同过程中可能会踩的坑，比如说合同约定要提前一个月提出，那打起官司来，对方甚至可以主张让你继续支付通知之日起一个月的租金，损失会进一步扩大。
4.中介的嘴，骗人的鬼。对你现在battle的中介如此，对其他中介也如此。中介说别的中介是黑中介，只能说提醒你自己多加小心，在诉讼环节“道德评价”几乎起不到任何作用。
最后的最后，站在任何一个角度（师姐、房东、租客、法律职业边缘人员、拟将中介作为失业后保底职业的预备役（joke笑哭）），都不建议你在这件事上走入诉讼。耗时弥久且回报微弱（也就7400，甚至不够你出去旅游一趟，或者松松垮垮过个年），还会叠加对精力和心情的双重debuff。如果你不是就是好奇开庭体验，愿意花时间和金钱买一回特殊的人生体验，可以直接把这个选项叉掉了。
人生宝贵，春天的桃花夏天的海，秋天的落叶张家口的雪，清晨的咖啡午夜的串，都很美好，没必要在法庭上和去法庭的路上蹉跎。
祝好。
KongXR (夜风42) 在 ta 的帖子中提到：
您好，我们和租房公司产生纠纷，目前协商不一致需要走诉讼程序，有一些细节想请教：
事情经过是：这个房子已经住了一年半，我们中途想要退租。但是在算违约金的时候，按照之前和对方签署的合同，是交两个月违约金。后来我们偶然从别的房屋中介那里听说，（1）北京市行业内一般都是一个月违约金，（2）而且这个一个月是北京市政府规定的，（3）我们碰到的这家房屋托管公司是附近有名的黑中介。
我们这些天一直在和对方沟通，原定今天上午退租，并且就违约金一事进行协商。上午见面后，双方一开始达成的一致是：（1）公司拒绝违约金改成1个月（7200），而我们坚持2个月（14400）不合理，此事走法庭解决（2）今天正常退租，并就水电费和剩余的租金（1680元）的数额取得一致后。随后，对方拿出一份退租同意书让我签字，说签完字就把1680和多的水电费给我们。我发现，这份同意书上有“本协议签署并交付相关费用后，双方就原合同再无争议……合同履行期间所产生的费用，双方按照原合同的约定各自承担。”这明显是对后续的起诉不利的，所以我拒绝签署。对方说，不签这个就不能退1680和剩余的水电费。随后我打110来协调，但是派出所片区警察明显是和这个公司的人认识的，派出所说这事不归我管你走法律程序吧。
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当事人您好：
感谢您对北京大学法律援助协会的信任！
迟复为歉。以下分析与推断均仅基于您的单方陈述，若有错误之处，敬请谅解。
一、基本事实
您通过某中介公司承租了某房屋，合同约定违约金金额为两个月月租（14400元）。
现您需要提前退租，认为违约金金额过高，应到下调为一个月月租（7200元）。
约定的退租当日，中介要求您签署含有“再无争议”字样的同意书；您拒绝；中介拒绝退回剩余水电费及租金，并表示未收房，要继续收取后续租金。
二、法律分析
（一）两个月房租的违约金是否过高
“违约金是否过高”在实践中法院会结合个案情况具体判断，不存在“最高只收1个月”的规定（当然实践中一般居民住房是这样的）。具体的判断方式是——约定的违约金是否高于对方实际损失的30%，其中“对方的损失”是您提前退租导致这套房子在下一次被租出去之前空置的这部分损失。
（二）退租手续是否已完成
实务中，法院一般认为承租人负有及时与出租人妥善办理交接手续，及时将房屋交还出租人的义务。因此为避免不必要的损失，不建议您一走了之，以下展开具体的操作建议。
三、解决方案
（一）关于退租手续
（1）建议立即重置密码锁，并通过短信、邮件以及书面函件等您可以想到的所有方式告知对方新密码（附时间戳），并声明“已按约定退房，钥匙权限已移交”。
（2）同时全程录像，对房屋现状、密码重置过程、发送通知的界面进行证据固定。
通过EMS邮寄的方式，向对方发送书面的、注明时间的《退租通知》，明确声明“已搬离房屋并终止租赁关系”，并注意留存底单。
（3）对双方沟通过程录音录像，避免对方不承认曾就退租事宜达成一致。
（二）关于聘请律师
本案件争议额度不大，且民事诉讼程序操作并不复杂，而律师费用较高，建议您自己代理本案，有任何问题可以损失联系本会（此前假期及换届程序导致回复较迟，学期内会尽快回复）。
（三）其他建议
（1）拨打12345热线，举报对方违规行为，通过行政程序施压；
（2）【避免】在公开社交媒体或租房平台曝光其行为，因公开平台讨论容易陷入诽谤的争议，我们建议您避免这样做。
若您在问题解决后，有想要和我们分享的维权经验、感想、对咨询员的建议等，还请您不吝赐墨，向我们的邮箱(pkulaazixun@veah.net，发送时请在邮件标题中注明“[反馈]”)发送您的经验、感想等，或在北大未名 BBS发布标题中带有“[反馈]”的帖子 (内容可以包括“您解决问题的具体方法”“对咨询员的建议”“对法援的建议”等)，详情参见附件《北京大学法律援助协会咨询部关于启动回访机制的通知》。再次感谢您对北京大学法律援助协会的信任与支持!
祝好！
咨询员编号：247
北京大学法律援助协会
2025年3月14日
KongXR (夜风42) 在 ta 的帖子中提到：
您好，我们和租房公司产生纠纷，目前协商不一致需要走诉讼程序，有一些细节想请教：
事情经过是：这个房子已经住了一年半，我们中途想要退租。但是在算违约金的时候，按照之前和对方签署的合同，是交两个月违约金。后来我们偶然从别的房屋中介那里听说，（1）北京市行业内一般都是一个月违约金，（2）而且这个一个月是北京市政府规定的，（3）我们碰到的这家房屋托管公司是附近有名的黑中介。
我们这些天一直在和对方沟通，原定今天上午退租，并且就违约金一事进行协商。上午见面后，双方一开始达成的一致是：（1）公司拒绝违约金改成1个月（7200），而我们坚持2个月（14400）不合理，此事走法庭解决（2）今天正常退租，并就水电费和剩余的租金（1680元）的数额取得一致后。随后，对方拿出一份退租同意书让我签字，说签完字就把1680和多的水电费给我们。我发现，这份同意书上有“本协议签署并交付相关费用后，双方就原合同再无争议……合同履行期间所产生的费用，双方按照原合同的约定各自承担。”这明显是对后续的起诉不利的，所以我拒绝签署。对方说，不签这个就不能退1680和剩余的水电费。随后我打110来协调，但是派出所片区警察明显是和这个公司的人认识的，派出所说这事不归我管你走法律程序吧。
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