【求助】租房纠纷，想起诉房东
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我最近和租房的房东发生了一些纠纷，想咨询下能否起诉，起诉的话麻不麻烦:
1 租住的房屋电路年久失修，我正常使用空调时突然插座短路起火且不跳闸，及时发现灭火后和房东沟通维修更换事宜时，房东态度不好，双方在电话中发生言语冲突。之前已经多次出现线路插座等老化短路问题，房东以消耗品为由不给修，都是我自己掏钱修的。
2 正好赶上房屋上一年合同即将到期，还未续签合同，只在微信上说好续约。发生这件事后房东拒绝续约，勒令我们到期后立刻搬走，经过激烈沟通后多住了4天，按日支付房租。临时找房子搬家，还请了两天假，产生误工费。
3 退租的时候，房东因为我们扔了他的床垫，额外扣了450块钱，再扣除了4天房租和水电费后退回部分押金。扔床垫是因为房东的床垫年久失修，弹簧弹出，实在没法睡，我花了200给他搬楼下处理了，有一说一我扔的时候跟他说了，也确实答应他把我新换的床垫给他留下，但是整了这么一出之后很气不想把我的床垫给他了，于是被扣了钱。
现在越想越气，觉得他们房屋安全隐患，差点给我烧了，结果一句宽慰的话都没给我说，还盛气凌人的骂了我一顿，想尝试起诉，求各位大佬指导一下，可行吗？麻不麻烦，感谢各位。
分享一个我自己规整的租房合同给你，链接:https://pan.baidu.com/s/1e5f7kttrHhmJrF2K0rUsvg ，提取码是2333
Zronaldo (Zronaldo) 在 ta 的帖子中提到：
我最近和租房的房东发生了一些纠纷，想咨询下能否起诉，起诉的话麻不麻烦:
1 租住的房屋电路年久失修，我正常使用空调时突然插座短路起火且不跳闸，及时发现灭火后和房东沟通维修更换事宜时，房东态度不好，双方在电话中发生言语冲突。之前已经多次出现线路插座等老化短路问题，房东以消耗品为由不给修，都是我自己掏钱修的。
2 正好赶上房屋上一年合同即将到期，还未续签合同，只在微信上说好续约。发生这件事后房东拒绝续约，勒令我们到期后立刻搬走，经过激烈沟通后多住了4天，按日支付房租。临时找房子搬家，还请了两天假，产生误工费。
……
不还钱应该当时直接报警, 事后起诉应该也可以
Zronaldo (Zronaldo) 在 ta 的帖子中提到：
我最近和租房的房东发生了一些纠纷，想咨询下能否起诉，起诉的话麻不麻烦:
1 租住的房屋电路年久失修，我正常使用空调时突然插座短路起火且不跳闸，及时发现灭火后和房东沟通维修更换事宜时，房东态度不好，双方在电话中发生言语冲突。之前已经多次出现线路插座等老化短路问题，房东以消耗品为由不给修，都是我自己掏钱修的。
2 正好赶上房屋上一年合同即将到期，还未续签合同，只在微信上说好续约。发生这件事后房东拒绝续约，勒令我们到期后立刻搬走，经过激烈沟通后多住了4天，按日支付房租。临时找房子搬家，还请了两天假，产生误工费。
……
签名档
当事人您好：
感谢您对北京大学法律援助协会的信任！以下分析与推断均基于您的单方陈述，若有错误之处，敬请谅解。
需要说明的是，由于您提供的案件事实和相关材料较少，并未附加相关的合同文本即聊天记录截图，我们无法了解具体的情况。在此仅能基于您的诉求，做出如下的答复。
一、基本事实
您与租房房东因老化电路导致失火的问题发生冲突，房东因此拒绝原先在微信上说好的续约，并勒令您立即搬出，后双方合意以日租形式延期四天，突如其来的变故导致您误工；在退租时，虽然此前说好更换床垫的事宜，但由于矛盾您拒绝留下新床垫，房东方因此扣除押金450元。
二、法律分析
（一）关于电路维修问题
《民法典》第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外
首先需要注意的是，房东是否应当维修优先适用您与房东方的约定，由于我方并不悉知您的合同内容，此处不做判断，若您并未约定，可参照下列法条处理按照下述进行：
民法典第七百一十三条规定：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
该法条可以解读为：
①出租人（房东）负有租赁物的瑕疵担保义务，但该义务只针对物的固有瑕疵
②出租人（房东）负有维修义务，但该义务需受合理使用且应及时通知的限制；承租人 怠于通知租赁物质量问题，即视为其质量合格。
《商品房屋租赁管理办法》第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
在您提到的情况里，关于电路老化短路问题您多次向房东提出，但其拒绝维修，因此对于这一合理的维修义务，您并未怠于通知，可主张维修费用由房东承担。
（二）关于续租与误工费的问题
首先需要提出的是：由于我方并不清楚您的租赁合同规定，以下判断是基于您描述的租赁情况作出的推断，请您基于自身合同情况进行考察，推断如下：
（1）您原先签订的合同为定期租赁合同
（2）定期时长为一年
（3）您与房东进行的微信约定续签是再签订一个为期一年的租赁合同
民法典第四百六十九条的规定，书面形式的合同包括合同书、信件和数据电文。
民法典第七百零七条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
民法典第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
民法典第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
民法典第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
在该案情中由于您表示只是在微信上进行约定，且并未提供微信聊天的具体内容，我放并不能完成是否构成预约的判断，如若您与房东的约定已经包括了具体的下一年租金、续期时间等，则已经构成合同，而不是预约，请您酌情判断。
若您与房东方即构成预约，对方拒绝签订可以构成预约的违反，您可向其主张违约责任，可赔偿您因此花费的合理支出，例如您所提及的误工费；若您与房东的约定已经构成合同，由于本案中并没有不可继续履行的事由，那么您可向其主张违约责任来获取赔偿、要求其继续履行
（三）关于床垫事宜
民法典第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《民法典》第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外
首先需要考虑的是，您主张床垫已经影响了您的正常使用，这可能构成房东方必要的维修义务，但正如上述所言，此义务的主张需要以您的通知和要求为前提，但本案中您并未描述您向房东主张此权利，因此难以以该权利为保障。
在本案中您在更换床垫时确实与房东沟通得当，但您并未履行“留下新床垫”的义务，确实无法对其主张权利，而对于450元的押金扣除需要请您确认床垫价值后再进行回应。
三、建议措施
1. 协商与沟通：您可以继续与房东进行沟通，表达您的立场并协商解决。
2. 证据收集：请确保您已经收集了足够的证据来支持您的立场，包括但不限于电路维修等费用的付款凭证、相关物件的市场价格比较、能够证明误工费用的凭证、
3. 关于提起救济措施：
（1）若您租房是通过中介，可以考虑向中介或者租房平台进行投诉
（2）您可以向房地产管理部门、消费者协会进行投诉维权
（3）关于提起诉讼
民法典第九百八十五条 得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：
（一）为履行道德义务进行的给付；
（二）债务到期之前的清偿；
（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。
第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失
您可以以上述985条的不当得利主张房东返还其本应承担的维修费用，以上述583条的违约责任主张房东对您的误工费承担赔偿。
四、法条依据
《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
《商品房屋租赁管理办法》第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
《中华人民共和国民法典》第四百六十九条的规定，书面形式的合同包括合同书、信件和数据电文。
民法典第七百零七条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
《中华人民共和国民法典》第九百八十五条 得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：
（一）为履行道德义务进行的给付；
（二）债务到期之前的清偿；
（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。
第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失
咨询员：135
北京大学法律援助协会
咨询室地址：北京大学凯原楼B101室
咨询室电话：010-62744063
咨询邮箱：pkulaazixun@yeah.net
2024年10月10日
Zronaldo (Zronaldo) 在 ta 的帖子中提到：
我最近和租房的房东发生了一些纠纷，想咨询下能否起诉，起诉的话麻不麻烦:
1 租住的房屋电路年久失修，我正常使用空调时突然插座短路起火且不跳闸，及时发现灭火后和房东沟通维修更换事宜时，房东态度不好，双方在电话中发生言语冲突。之前已经多次出现线路插座等老化短路问题，房东以消耗品为由不给修，都是我自己掏钱修的。
2 正好赶上房屋上一年合同即将到期，还未续签合同，只在微信上说好续约。发生这件事后房东拒绝续约，勒令我们到期后立刻搬走，经过激烈沟通后多住了4天，按日支付房租。临时找房子搬家，还请了两天假，产生误工费。
……
这么破的房子本来就没啥住头，他让你搬走岂不好？
Zronaldo (Zronaldo) 在 ta 的帖子中提到：
我最近和租房的房东发生了一些纠纷，想咨询下能否起诉，起诉的话麻不麻烦:
1 租住的房屋电路年久失修，我正常使用空调时突然插座短路起火且不跳闸，及时发现灭火后和房东沟通维修更换事宜时，房东态度不好，双方在电话中发生言语冲突。之前已经多次出现线路插座等老化短路问题，房东以消耗品为由不给修，都是我自己掏钱修的。
2 正好赶上房屋上一年合同即将到期，还未续签合同，只在微信上说好续约。发生这件事后房东拒绝续约，勒令我们到期后立刻搬走，经过激烈沟通后多住了4天，按日支付房租。临时找房子搬家，还请了两天假，产生误工费。
……
签名档
船到江心桨已断, 那堪风雨不饶人