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【求助】租房提前退租被骗

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楼主

draplater [离线]

Draplater

3.2中级站友

发帖数:352 原创分:0
<ASCIIArt> 1楼

租房提前退租,原来和租赁公司管理员口头约定(有微信证据)重新租出后退剩余两个多月房租。我退租后他们退还了押金,把合同也一并收走了。但是剩余房租的事情对方却一直推拖,现在又和我说违约金是300%,所以剩下的都不退了。这种情况下还有追回损失的可能吗

签名档

x = 47, y = 14, rule = b3/s23

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$26bobo!

发表于2021-07-07 15:25:00

azsxdc [离线]

宿莽

0.7新手上路

发帖数:4 原创分:0
<ASCIIArt> 2楼


法律意见书



回复:

当事人您好:

假期缘故迟复为歉!感谢您对北京大学法律援助协会的信任与支持!我们所有的推论和建议都将建立在您提供的信息之上。针对您的问题,经研究,我们现予以下答复:

根据您的表述,我们了解到,您与租赁公司管理员口头约定,重新租出后退剩余两个多月房租。但您退租后,租赁公司只向您退还了押金并收走了合同,主张依合同提前退租的违约金有300%,并不予退还剩余房租。因此您主张租赁公司应向您退还剩余两个多月的房租。

我们认为,您的主张应当得到支持,您有理由追回损失。

一、法律意见

首先,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条:“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。”由于我们不清楚您的租房合同签订于何时,因此同时列举新旧版本法条作为参考。


其次,由于您目前无法提供租赁合同,我们无法确定合同中关于提前退租违约金部分的规定(一般属于格式条款)。可以分情况讨论如下:

(1)合同中的确存在违约金相关条款,且依据该条款您将无法被退还剩余房租。

依据相关规定,在主合同由书面形式约定的情况下,合同双方当事人协商一致的(包括口头形式),可以变更合同[ 《合同法》七十七条/民法典五百四十三条]。如主合同约定变更应采取书面形式的,应遵循主合同约定采用书面的形式订立变更补充协议[ 《合同法》第十条/《民法典》第四百六十九条],如果未作出明确的变更形式约定,口头变更也是有效力的。


因此,如果合同中没有约定关于变更提前退租违约金条款的形式必须采用书面形式,基于租赁公司管理人员一般具备代理能力,您就可以要求以微信中与租赁公司管理人员的口头约定为准,要求对方按约定退还租金。

此时关于合同条款的相应举证责任都由租赁公司方承担,您无需担心自己不持有合同可能对己方利。


同时,您或许可以根据具体违约金金额主张违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释〔2020〕17号)第十二条:

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。



(2)合同中并未约定提前退租的违约金相关条款(基于实务该情况出现的可能性不高)

在此情况下,您与管理人员的口头约定相当于对主合同的补充约定[ 《合同法》六十一条/《民法典》第五百一十条],在双方协商一致的情况下是有效的。您也可以要求地方按约定退还租金。




二、具体建议

1、继续与租赁公司管理人员协商解决,向其陈清利害。协商过程中,对方出现推脱,可要求和区负责人或者经理等上级人员沟通。

2、拨打“12315”消费者申诉举报热线或“12345”政务服务便民热线,后者可为您转接到相关负责部门。

3、注意合同中既有的纠纷解决条款。比如如果租赁合同中约定了仲裁条款,可向仲裁机构提起仲裁,主张对方违约,要求退还相应租金(若您与出租方所签订的租赁合同中没有约定仲裁条款,则依据《仲裁法》第四条,仲裁机构将不予受理)。

4、如若协商不成,您还可以关注出租方是否有犯罪情节,如非法集资、合同诈骗等,如若有且公安已经立案,则无法提起民事诉讼;如若没有,则可以考虑提起民事诉讼。

若您将通过司法途径即向人民法院民事诉讼,需注意法院立案成功到开始审理也至少需要1个月,立案至审结也至少需要3个月;且起诉时需要预先缴付案件受理费(案件受理费等诉讼费用由败诉方承担),并承担律师费等费用(律师费需要自行负担),相应的时间、金钱成本也需要考虑。

除此之外,您无需担心诉讼标的过小(即您主张自如应当返还的租金等)导致法院不予立案。根据:


《民事诉讼法》第一百六十二条:“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件,标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的,实行一审终审。”


即法院拥有相关程序设计来处理诉讼标的额较小的案件。








以上是针对您的描述所提供的法律意见,在此需要说明,因为我们所了解的信息有限,只能根据您所提供的信息进行事实推断,基于推断阐述我们的意见。如果有一些不符合案件事实的情形,请您谅解。希望我们的建议能够帮助到您!

祝好!

(本法律意见书不具备法律效力)

咨询员:406

北京大学法律援助协会

2021年7 月14 日



draplater (Draplater) 在 ta 的帖子中提到:

租房提前退租,原来和租赁公司管理员口头约定(有微信证据)重新租出后退剩余两个多月房租。我退租后他们退还了押金,把合同也一并收走了。但是剩余房租的事情对方却一直推拖,现在又和我说违约金是300%,所以剩下的都不退了。这种情况下还有追回损失的可能吗

发表于2021-07-14 18:50:26

WhyMoon [离线]

Moon

0.5水分子

发帖数:16 原创分:0
<ASCIIArt> 3楼

求助,我和二房东签订简易书面租房协议,但条款中并未提及房东违约该如何赔偿。

签的7月1日入住,已定好1号搬进去,6月30号晚上11:00左右电话通知不给住了不让往进搬。请问这种情况只能自认倒霉吗?

draplater (Draplater) 在 ta 的帖子中提到:

租房提前退租,原来和租赁公司管理员口头约定(有微信证据)重新租出后退剩余两个多月房租。我退租后他们退还了押金,把合同也一并收走了。但是剩余房租的事情对方却一直推拖,现在又和我说违约金是300%,所以剩下的都不退了。这种情况下还有追回损失的可能吗

发表于2021-07-14 20:06:42
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