【求助】自如租房提前退租合同纠纷 - 北大法律援助协会(LAAPKU)版 - 北大未名BBS
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【求助】自如租房提前退租合同纠纷

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楼主

Windchow [离线]

XXXCHOW

1.3一般站友

发帖数:25 原创分:0
<ASCIIArt> 1楼

因为外出实习租了自如的公寓,签订的合同时间是7月到23年4月,然后因为结束实习要提前结束租赁合同。在要离开实习城市的那天和自如管家协商解约,他们要求我如果要解约需要提前15天告知,并且说这个在合同上写明了(的确写明了),但这一点管家在租房的时候并未提前告知我。

后来我根据他们的要求在APP上操作了解约,结果就是我的交割日是我操作解约的第二天 ,但是我解约的时间是第二天之后的15天,也就是说我多交15天的房租,但是我却不能居住!!!


具体合同条款如下:

第六条合同的解除及终止

(一)出现下列情形之一的,本合同自动解除,双方互不承担追约责任

因出现自然火害、拆迁、市政改造等情形、或因政府机构行为、第三方行为等非甲乙双方行为导致现有房屋户型变化的。或因甲方不再享有出租管理权限,导致本合用无法继续履行的。

(二)起租日期,提前前一日通短,起租日后,提前15日通知,并被本合同月租金100%根据支付违约金的,任何一方可提前解除合同。乙方应提前15日在自知APP客户端提交解约申请,申请日后的第15日为解约日,租金计算至解约日,乙方有权要求甲方在解约日前办理房屋交割并搬离房屋,若乙方办理房屋交割日超过申请日后15日的,则乙方租金计算至房屋交割日,该交割日为双方解约日,


我的疑问点是这样的条款是合法的吗?自如管家没有对我提醒和解释该条款、是否对我的个人权利造成了侵害。以及多交15天的租金是合理合法的吗?

发表于2022-09-26 22:38:38

duanfei [离线]

FionaD

0.1新手上路

发帖数:2 原创分:0
<ASCIIArt> 2楼

您好:  

感谢您对北京大学法律援助协会的信任!以下分析与推断均仅基于您的单方陈述,若有错误之处,敬请谅解。


一、合同条款第六条的性质

《中华人民共和国民法典》第496条第1款:格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

在通过平台租赁房屋的合同中,平台作为大量与承租人订立合同的民事主体,在合同订立时大多都会采取事先拟好大致条款与合同模板,承租人直接在合同模板上补充信息的方式。同时合同条款大多都是平台单方拟定的,未经过与承租人的磋商,尤其是关于争议解决的条款(如您提供的合同中的第六条)。因此我们可以认为您与平台订立的合同是平台为了方便重复操作、提高效率而事先拟定好的,合同条款中第六条的性质为格式条款。


二、该合同条款是否是有效的?

        1、管家没有做出提醒和解释对该格式条款效力的影响

《中华人民共和国民法典》第496条第2款:……提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

合同第六条规定的解决方式可能导致您在已经交割房屋的情况下仍然需要缴纳房费,且作为格式条款,平台这一格式条款提供方应当负有告知与说明义务。根据您提供的信息,在您在app上签订相关合同时,平台方没有尽到自己的提醒义务,也没有使用加粗、下划线、改变颜色等方式引起您的注意。鉴于该格式条款(合同第六条)所规定的内容有关合同解除的争议解决,与您的利益切实相关(“有重大利害关系”),因此您可以主张因对方怠于履行自己的通知义务而使得此条款不计入合同内容,对您不产生约束力。

关于告知义务的履行对于格式条款效力的影响问题,您可以参照的类案判决为:“俞明辉与北京自如生活企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书”,(2022)京01民终1358号,法院认为:格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。俞明辉与自如公司签订的两份租赁合同,其中第十条违约责任包含“(二)除本合同第九条约定情形外,租赁期内出租人需提前收回房屋的,或承租人需提前退租的,应至少提前15日书面通知对方......”该条款系自如公司为了重复使用而预先拟定,在订立合同时未与俞明辉协商,属于格式条款。……自如公司在合同成立时未向俞明辉尽到提示和说明义务,俞明辉可以主张该格式条款不成为合同二的内容。

        2、该格式条款本身约定的内容对其效力的影响

《中华人民共和国民法典》第497条第3项:有下列情形之一的,该格式条款无效:……(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

您与平台签订的合同第六条约定您交割房屋后仍然应当交付租金直至解约日为止,排除了您在房屋租赁合同中享有的在房屋中居住的主要权利,且要求您在不享有继续居住权利的情况下仍然需要承担支付租金的义务,属于《民法典》第497条第3项中“排除对方主要权利”的情形,即单方排除了承租人使用(此时体现为居住在房屋中)租赁物的主要权利。

        3、结论

依据上述分析,该条格式条款(即合同第六条第二款)无效,不产生约束力。


三、您是否应当缴纳15日的租金?

《中华人民共和国民法典》第562条第1款:当事人协商一致,可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第566条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;……

按照上述分析,由于关于“解约日”的格式条款无效,您需要缴纳的租金到合同解除日为止。您与平台已经在app上达成《中华人民共和国民法典》第562条第1款的解约合意,需要明确的是合同解除的具体日期。

根据合同内容,“交割日”指租赁人搬离房屋、丧失继续使用租赁物权利的日期。房屋租赁合同为双务合同,根据公平原则的要求,您的权利被排除的同时,对方的权利也应当一并归于消灭。在这个意义上,交割日可以被理解为“合同权利义务终止之日”,您不再享有使用租赁物的权利,也不再负有交付租金的义务。,合同解除的日期为交割日,双方权利义务在这一天终止。依据《中华人民共和国民法典》第566条,您可以停止履行您的租金交付义务,对方不再享有该日期以后租金的请求权,即您无需缴纳15日的租金。


四、维权方案

        1、与平台协商

您可以尝试与平台相关工作人员进行申诉,告知对方格式条款的约定无效,其要求继续支付后续十四天租金的要求没有任何法律依据。

        2、向房屋所在地法院提起诉讼

        《中华人民共和国民事诉讼法》第34条第1项:下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;……

本案归不动产所在地人民法院专属管辖,您可向该法院提起诉讼。

您可能的诉求有:提起确认之诉,主张对方怠于履行提醒义务且合同格式条款因违反相关法律规定无效,合同第六条的格式条款不应当被纳入合同内容,要求法院确认合同解除的效力和时间,进而确认对方索要租金的行为无法律依据。


五、其他

        《中华人民共和国民法典》第577条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

        《中华人民共和国民法典》第584条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《中华人民共和国民法典》第585条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

最后需要提醒您的是,由于您属于提前退租,未按合同约定履行义务,具有违约行为,因此依据上述法条,您可以不支付15日租金的结论不影响您应当按照约定承担违约金(若违约金格式条款有效)或按照提前退租导致平台实际遭受的损失承担违约赔偿责任(若您主张平台未履行告知义务导致违约金格式条款无效)。


若需要进一步咨询,可以通过以下方式联络我们:

咨询邮箱:pkulaazixun@yeah.net

祝好!

北京大学法律援助协会

咨询员编号: 656、657


Windchow (XXXCHOW) 在 ta 的帖子中提到:

因为外出实习租了自如的公寓,签订的合同时间是7月到23年4月,然后因为结束实习要提前结束租赁合同。在要离开实习城市的那天和自如管家协商解约,他们要求我如果要解约需要提前15天告知,并且说这个在合同上写明了(的确写明了),但这一点管家在租房的时候并未提前告知我。

后来我根据他们的要求在APP上操作了解约,结果就是我的交割日是我操作解约的第二天 ,但是我解约的时间是第二天之后的15天,也就是说我多交15天的房租,但是我却不能居住!!!

具体合同条款如下:

……

发表于2022-09-28 19:23:20
楼主

Windchow [离线]

XXXCHOW

1.3一般站友

发帖数:25 原创分:0
<ASCIIArt> 3楼

谢谢~~!!!

duanfei (FionaD) 在 ta 的帖子中提到:

您好:  

感谢您对北京大学法律援助协会的信任!以下分析与推断均仅基于您的单方陈述,若有错误之处,敬请谅解。

一、合同条款第六条的性质

……

发表于2022-09-28 20:34:00
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