【求助】买房后发现房子存在违规装修以及虚假宣传
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家人在老家买了个二手房，目前已与中介签好购房合同，已支付定金和首付（总价格的50%)以及中介费用。合同上约定的是拿到房产证后付清尾款。
但近期发现中介和原来的房主为了更好地卖出房子，让装修公司装修了一个阳台（经物业告知阳台是违规建筑，之后会被物业强制拆除，因为安全问题也不会允许业主使用）。房屋和阳台图片见附件：
中介在多个宣传平台以及和家人沟通中，都极力宣传房子带阳台，使用面积达120多平（房屋实际面积100平，阳台20多平)。当时打算购买该套房子的很大一个原因是因为该套房子带有阳台，阳台上视野比较好居住感受很好。但知道阳台不能使用后不想购买此房了，要求中介退定金和首付，但对方说只退首付，其他费用不能退。
但购房合同上只写了100平的房屋，没有写阳台的面积，请问可以向中介和原来房主问责吗？申请取消购房可以让中介和物业退回购房过程中的所有费用吗？
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当事人您好：
感谢您对北京大学法律援助协会的信任！以下分析与推断均基于您的单方陈述，若有错误之处，敬请谅解。
（一）基本事实与法律分析
根据您提供的信息，您与房屋中介之间成立了中介合同，与卖方成立了房屋买卖合同。
根据《民法典》第962条，中介人负有向委托人如实报告有关合同订立事项的义务，本案中中介人将阳台作为卖点进行宣传，但却隐瞒了房屋阳台是违建建筑，可能会被物业强制拆除的重要信息，可能构成“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，可能存在违反中介合同义务的情形，您也或许可以基于该条规定要求中介返还中介费用。
房屋卖方也隐瞒了阳台违建的相关信息，可能构成《民法典》第500条“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，可能存在缔约过失责任；也可能构成违约，需要承担《民法典》第577条规定的违约责任。
若将您所说的“申请取消购房”理解为《民法典》第562条规定的双方协商解除合同，那么根据《民法典》第566条相关规定，针对已经履行的合同内容，当事人可以主张恢复原状并赔偿损失，若房屋买卖合同和中介合同均已解除，那么定金、首付和中介费用都存在返还的可能。
同时，您或许还可以基于《民法典》148条，主张中介和买方存在欺诈行为，使您在违背真实意思表示的情况下实施了法律行为，申请法院或仲裁机构撤销合同，则基于《民法典》157条，合同被撤销后，双方因合同取得的财产应予以返还，因此，定金、首付和中介费用都存在返还的可能。
（二）解决方案
基于上述分析，对于您与中介之间成立的中介合同，您可以基于《民法典》第962条主张中介公司退还中介费用，这在司法实践中较易获得法院支持。
针对您与卖方成立的房屋买卖合同，其一，您也可以与卖方继续进行协商解除合同，争取定金和首付的退还。其二，由于卖方隐瞒了阳台违建的重要信息，可能构成欺诈，您可以请求法院撤销房屋买卖合同。其三，若对方拒绝进一步协商，法院也不认定卖方构成欺诈，在买卖合同存续的情况下，您或许可以基于《民法典》第500条，主张卖方存在缔约过失责任，赔偿您的损失；或基于《民法典》第577条主张对方承担违约责任。
但是，由于购房合同上仅仅标注了100平的房屋，没有写阳台的面积，因此较难认定卖方存在违约。而且通常情况而言，房屋买卖作为日常生活中的重大事项，买方在签约、付款前应尽到审慎的注意义务。买房人在买房时会查看不动产权证书等信息，对阳台面积属于“赠送”这一事实上应当有一定程度的知晓，也可能存在对所购房屋可能存在违建风险的心理预期，因此实践中法院可能会认为买卖双方都存在一定程度过错，不会支持您的所有诉讼请求。在损失判定方面，由于合同并未体现自建部分内容，您在举证针对自建部分支付相应价款上也存在困难，“损失”也难以界定，实践中也不乏房屋买受人“自吞苦果”的情形，但也有法院针对类似案件持支持买受人的观点。因此，在证据收集方面，建议您收集当时中介和卖方宣传或与您交流时提到的有关赠送阳台的相关信息，以证明中介和卖方存在欺诈或隐瞒与订立合同有关的重要事实。
针对此类案件，以下是部分文章和案例供您参考：
https://mp.weixin.qq.com/s/EmChfHy7D28-PMDzPUbY7Q
https://mp.weixin.qq.com/s/hxfOY433mxV4v97lYXmeOA
https://mp.weixin.qq.com/s/5VhLgXW7oYkQfxCPQr8T_A
https://mp.weixin.qq.com/s/fXeR4VelyAoiURWGYWmlZQ
(2023)粤01民终16789号
（三）参考法律法规
《民法典》第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《民法典》第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚信原则的行为。
《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《民法典》 第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
《民法典》第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
以上，是我们根据您的描述作出的答复，不具有任何法律效力，希望对您有所帮助！
祝好！
咨询员编号：843
北京大学法律援助协会
2024年3月28日
lilylala (粒粒橙) 在 ta 的帖子中提到：
家人在老家买了个二手房，目前已与中介签好购房合同，已支付定金和首付（总价格的50%)以及中介费用。合同上约定的是拿到房产证后付清尾款。
但近期发现中介和原来的房主为了更好地卖出房子，让装修公司装修了一个阳台（经物业告知阳台是违规建筑，之后会被物业强制拆除，因为安全问题也不会允许业主使用）。房屋和阳台图片见附件：
中介在多个宣传平台以及和家人沟通中，都极力宣传房子带阳台，使用面积达120多平（房屋实际面积100平，阳台20多平)。当时打算购买该套房子的很大一个原因是因为该套房子带有阳台，阳台上视野比较好居住感受很好。但知道阳台不能使用后不想购买此房了，要求中介退定金和首付，但对方说只退首付，其他费用不能退。
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