买受人A（老年人）一直以来希望更换房屋，某房产中介公司B掌握其意愿并长期向其介绍房屋。某年月日，中介公司业务员向A介绍某房源并带看若干次。买受人A主张：B公司其间未提供房源税务情况（不满五不唯一）等书面资料，也没有对税务情况进行口头说明。

A在某次看房时发现部分房顶和卧室内垂直空间布有管道阀门，询问中介业务员得知该房源是管道层。买受人A主张：B的业务员未向A讲解管道层噪音、管道维修入户等负面因素。

最终A对该房源表示满意并愿意签约。签约时，在B公司的组织下，买受人A、出卖人C一同到场签约。但此时，B公司业务员表示合同太长没时间看，请A、C双方边听其讲解边签字，双方遂签字，签约时业务员仍然没有提及该标的不满五不唯一的情况（该签约时的情况出卖人C及案外人D（A原所有房屋的买受人）均可作证）。

A签约完毕后回家阅读合同才发现，合同声明标的物不满五不唯一（交易税费比满五唯一者高），且税费由买受人A负担。

另外，A还在签约后得知管道层的种种缺陷，以及管道层相比普通层市场价偏低的事实。但是，A发现自己买受的标的比同一楼栋同一朝向仅楼层不同的另一房屋同期成交价格还高20万元。

请问买受人A能否请求中介公司B，返还中介费并就隐瞒房屋税务、管道层缺陷等问题赔偿相应损失？

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Aqua (Aqua) 在 ta 的帖子中提到：

买受人A（老年人）一直以来希望更换房屋，某房产中介公司B掌握其意愿并长期向其介绍房屋。某年月日，中介公司业务员向A介绍某房源并带看若干次。买受人A主张：B公司其间未提供房源税务情况（不满五不唯一）等书面资料，也没有对税务情况进行口头说明。

A在某次看房时发现部分房顶和卧室内垂直空间布有管道阀门，询问中介业务员得知该房源是管道层。买受人A主张：B的业务员未向A讲解管道层噪音、管道维修入户等负面因素。

最终A对该房源表示满意并愿意签约。签约时，在B公司的组织下，买受人A、出卖人C一同到场签约。但此时，B公司业务员表示合同太长没时间看，请A、C双方边听其讲解边签字，双方遂签字，签约时业务员仍然没有提及该标的不满五不唯一的情况（该签约时的情况出卖人C及案外人D（A原所有房屋的买受人）均可作证）。

……

当事人您好：

迟复为歉。感谢您对北京大学法律援助协会的信任。以下分析和建议均以您提供的信息为基础，如有理解不准确之处，还望您见谅。

根据您的描述和买受人A的主张，房产中介公司B向A介绍某房源并带看房屋，其间并未向A披露房屋不满五不唯一的税务情况。看房时，买受人A观察到房屋布有管道闸门，经询问B公司工作人员得知房屋位于管道层，但工作人员并未向A说明管道层的负面因素及其对房屋价格的影响。签订房屋买卖合同时，由B公司工作人员向A和出卖人C讲解合同内容，仍然没有提及房屋的税款问题和管道层问题，导致A以更高的价格买入了存在瑕疵的房屋。您希望了解，A能否请求B公司返还中介费并就隐瞒房屋税务、管道层缺陷等问题赔偿相应损失。经研究，我们现予如下答复：

我们需要考虑买受人A请求B公司返还中介费、赔偿损失的请求权基础。

从合同出发，买受人A请求房产中介公司B介绍房源并提供买房相关服务，可以认为是与房产中介公司B订立了中介合同。所谓中介合同，如《民法典》第961条之规定，是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付相应报酬的合同。中介人的功能在于为要约提出者与对要约感兴趣者牵线搭桥，委托人利益的实现在相当成都上依赖于中介人的信息提供，因此如实报告义务是中介人的重要义务。在中介合同的履行过程中，中介人必须就自己所实际掌握的信息，如实地向委托人提供最方便、最有利、最有价值、最及时的缔约渠道，并保证提供的信息真实可靠。《民法典》第962条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”如果本案中B公司的行为被认定为故意未尽如实报告义务，则A可以向B公司主张违约责任，请求其返还中介费、赔偿相应损失。需要讨论的问题如下：

1)房屋非“满五唯一”的税务情况、管道层的负面影响，是否属于中介人需要披露的“与订立合同有关的重要事实”？

所谓“与订立合同有关的重要事实”，根据全国人大法工委的解释，是指能够直接影响委托人作出是否订立合同之决定的事实；在房屋买卖合同中，此类事实一般指影响购房者实际取得房屋所有权的事实，比如房屋基本信息（面积、位置、户型、质量等）、房屋交易价格、房屋所有权信息和权利负担信息、房屋交易条件及房屋交易风险等。在本案中，无论是房屋是否“满五唯一”的税务情况，还是房屋是否位于管道层的位置情况，均会在较大程度上影响购房人的购买意愿，并对房屋价格、房屋质量产生一定影响，应当认为，二者都属于“与订立合同有关的重要事实”。

对于房屋是否“满五唯一”，可能存在的问题是，房屋的税务情况是否是中介公司已掌握的内容？2021年江苏省常熟市人民法院审结的一起涉及房屋不符“满五唯一”的中介合同纠纷案件判决中显示，根据法院向不动产登记部门工作人员咨询可知，在签订房屋买卖合同之前，中介公司无法自行查询得知涉案房屋是否满足“满五唯一”中的“唯一”标准。在本案中，房屋买卖合同上已载明房屋“不满五不唯一”，且签约时合同内容由B公司工作人员向双方进行讲解，因此应当认为B公司已经掌握了该信息，应该向委托人A及时披露。如果B公司确实不知房屋非“满五唯一”，需要讨论的问题则是B公司是否有向出卖人C询问相关信息并告知委托人A的积极的调查核实义务。《民法典》962条并未一般性地承认中介人的调查核实义务，大量司法实践也倾向于认为，中介人只负有对已知信息的告知义务。

而对于房屋位于管道层，可能存在的问题则是，A在看房时发现房顶和房壁上有管道闸门，询问后B公司工作人员表示该房为管道层，是否意味着B公司已在这一问题上尽了如实报告义务？这一问题需要回到如实报告义务作为一项法定义务的设定宗旨进行思考。作为居间者，中介人需要解决交易市场中的信息不对称问题，实现买卖双方的信息对称，避免意思表示瑕疵，促使合同成立并作为双方当事人真意而生效。因此，应当从如实报告的实质目的而非形式表征考虑B公司是否已尽该义务。一方面，中介人的信息披露需要促进当事人公平交易，降低主观对价所造成的当事人利益失衡风险；另一方面，中介人的信息披露应保护信息劣势方的合法权益，减轻双方当事人间存在获取信息途径与手段的不平等。而在本案中，考虑到A为老年人，应该对B公司如实报告义务的达成课以更高的标准，以弥补其对房屋信息认知的弱势。因此，应当认为仅告知A房屋位于管道层，而不对何为管道层进一步加以说明，特别是不对管道层的缺陷和价格这些影响房屋买卖合同目的实现的关键事实加以说明，并未尽如实报告义务。

2)中介是否“故意隐瞒”？

从《民法典》第962条条文中可以看出，请求中介人返还中介费、赔偿相应损失除其客观上没有尽如实报告义务之外，还需其主观上持“故意”之状态。法律意义上的故意，是指B公司明知会产生不利买受人的民事法律后果，并且希望或者放任此种结果发生的心理态度。在本案中，B公司作为房产领域的专业人员，不可能不了解“满五唯一”和管道层等对房屋价格、质量的影响，也就是“明知会产生不利买受人的民事法律后果”，但B公司隐瞒了这部分信息，（至少是）放任A承担签订合同的不利后果，应当认定为“故意”。

3)退还中介费和损害赔偿的范围如何？

在司法实践中有很多观点认为，如房产中介机构违反如实报告义务，法院会基于从购房者是否存在过错的角度进行考量，认定购房者应付报酬的比例，或者说中介机构应退中介费、应赔偿损失的比例。如，最高人民法院公报案例在“李某某与上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷(2013) 沪二中民二(民) 终字第578号”中认定，二手房交易是购房者个人生活中的重大事项，其自身亦应以审慎的态度核实房源信息等，房产中介机构与购房者未尽到各自审慎义务的，应根据双方的过错程度在相应的范围内承担责任。因此，假设A将B公司诉至法院，法院可能认为尽管B公司未尽如实报告义务，应退还中介费、赔偿损失，但A作为房屋的买受人，对房屋税务状况的调查不够审慎、在知道房屋为管道层后对这一情况也没有进一步追究，存在一定过错，从而酌情减轻B公司的赔偿责任。换言之，基于法院的具体判断，A或许无法主张将中介费全部退回、或要求B公司赔偿自己的全部损失。有鉴于此，A方可以先以上述法律条文为基础，与B公司进行协商，要求对方退款、赔偿；如对方执意不退，再考虑通过调解、诉讼等途径解决问题。

以上是我们根据您的描述作出的答复，希望对您有所帮助！

祝好！

咨询员编号：127

北京大学法律援助协会

若需要进一步咨询，可以通过以下方式联络我们：

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2024年11月28日

Aqua (Aqua) 在 ta 的帖子中提到：

买受人A（老年人）一直以来希望更换房屋，某房产中介公司B掌握其意愿并长期向其介绍房屋。某年月日，中介公司业务员向A介绍某房源并带看若干次。买受人A主张：B公司其间未提供房源税务情况（不满五不唯一）等书面资料，也没有对税务情况进行口头说明。

A在某次看房时发现部分房顶和卧室内垂直空间布有管道阀门，询问中介业务员得知该房源是管道层。买受人A主张：B的业务员未向A讲解管道层噪音、管道维修入户等负面因素。

最终A对该房源表示满意并愿意签约。签约时，在B公司的组织下，买受人A、出卖人C一同到场签约。但此时，B公司业务员表示合同太长没时间看，请A、C双方边听其讲解边签字，双方遂签字，签约时业务员仍然没有提及该标的不满五不唯一的情况（该签约时的情况出卖人C及案外人D（A原所有房屋的买受人）均可作证）。

……

谢谢法援！

qingduansan (青短伞) 在 ta 的帖子中提到：

当事人您好：

迟复为歉。感谢您对北京大学法律援助协会的信任。以下分析和建议均以您提供的信息为基础，如有理解不准确之处，还望您见谅。

根据您的描述和买受人A的主张，房产中介公司B向A介绍某房源并带看房屋，其间并未向A披露房屋不满五不唯一的税务情况。看房时，买受人A观察到房屋布有管道闸门，经询问B公司工作人员得知房屋位于管道层，但工作人员并未向A说明管道层的负面因素及其对房屋价格的影响。签订房屋买卖合同时，由B公司工作人员向A和出卖人C讲解合同内容，仍然没有提及房屋的税款问题和管道层问题，导致A以更高的价格买入了存在瑕疵的房屋。您希望了解，A能否请求B公司返还中介费并就隐瞒房屋税务、管道层缺陷等问题赔偿相应损失。经研究，我们现予如下答复：

……