购房五年后,被原房主的债权人要求撤销不动产登记 - 北大法律援助协会(LAAPKU)版 - 北大未名BBS
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购房五年后,被原房主的债权人要求撤销不动产登记

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楼主

carosyou [离线]

caroooj

2.2一般站友

发帖数:15 原创分:0
<ASCIIArt> 1楼

男朋友五年前在杭州市临平区(原余杭区)某小区购买了一套二手房,几天前收到法院通知说原房主因欠款被告,原告认为当时房屋交易时存在恶意低价转让行为,因此对我男朋友提起诉讼,要求撤销该不动产登记,恢复至原房主名下。这件事让我大为震惊,也很愤怒,但是我们都没有法律经验,非常需要援助。以下为男朋友对事情的完整陈述,下文中的被告为原房主(债务人),原告为债权人。

 

一、情况简介:

被告在2012年8月16日-2016年9月6日期间向原告借款500万元。2017年4月20日,被告将临平区的三套住宅以及一套写字楼作为抵押,向原告补写《借款协议》,用以证明此前被告向原告借款。

在2017年2月15日,被告将其所持有的临平区的一套住宅售卖转让给本人,经协商以10011元/m2的价格成交,略低于当时的市场价。

原告认为此单价明显低于市场价,存在被告与本人恶意串通转让的情形,目的是让被告逃避债务。依据《民法典》第539条、540条规定,原告要求撤销该不动产登记,恢复至被告名下。

现原告向法院提起诉讼,法院通知本人在收到起(反)诉状副本后十五天内提出答辩状。

 

二、本人情况说明:

1、本人与原房主在房屋交易前互不认识,无利害关系,更没有串通恶意避债的意图,有本人与原房主和房产中介的微信聊天记录为证。

2、未查到本人所购小区的历史市场价,根据在网上搜集到的临平区房价信息,粗略推出2017年2月此小区签约均价约为10393元/m2,此套住宅转让价格不存在明显低于市场价的情况。具体信息如下:

(1)58同城上临平区2017年2月房屋挂牌均价为10058元/m2(见图1),未能在其他平台上查到信息;

(2)58同城上临平区2022年5月挂牌均价为21161元/m2(见图2),安居客上临平区2022年5月挂牌均价为23475元/m2(见图3),考虑取二者均值作为临平区2022年5月挂牌均价,即22318元/m2;

(3)透明售房网显示本人购买小区的近期挂牌均价为26715元/m2,签约均价为23700元/m2(见图4),由此推出该小区签约均价低于挂牌均价11.3%。结合(2)所述,可以推算出临平区2022年5月房屋挂牌均价低于此小区挂牌均价16.5%;

(4)透明售房网显示临平其他部分小区的签约均价低于挂牌均价16.6%(见图5),说明签约价低于挂牌价是市场普遍情况。

 

三、个人疑问:

1、 法律上如何判定单价“明显”低于市场价?

2、 答辩状需要说明哪些信息?目前是否需要聘请律师?

3、 此案件中的律师费将以何种标准收取?如果胜诉了,是否可以要求对方支付我方律师费?

4、 根据原告提交的举证材料,原告是以年利息14.4%~18%借款给被告的,这是否属于高利贷?

5、 作为一个普通购房者,买房五年后被无端牵扯到原房主的债务案件中,我认为原告的这一诉讼行为存在恶意,本人能否对原告进行反击,要求原告对本人进行赔偿?一是希望法律能惩罚原告的不道德行为,二是希望赔偿本人因应对此案件而付出的额外时间和精力。

 最后修改于2022-05-20 23:34:58
  • 发表于2022-05-20 23:27:02

TTT [离线]

TTT

3.2中级站友

发帖数:345 原创分:0
<ASCIIArt> 2楼

1、低于30%

carosyou (caroooj) 在 ta 的帖子中提到:

男朋友五年前在杭州市临平区(原余杭区)某小区购买了一套二手房,几天前收到法院通知说原房主因欠款被告,原告认为当时房屋交易时存在恶意低价转让行为,因此对我男朋友提起诉讼,要求撤销该不动产登记,恢复至原房主名下。这件事让我大为震惊,也很愤怒,但是我们都没有法律经验,非常需要援助。以下为男朋友对事情的完整陈述,下文中的被告为原房主(债务人),原告为债权人。

 

一、情况简介:

……

发表于2022-05-21 13:55:10

SGCL [离线]

没有结局的故事才是完美的

2.9一般站友

发帖数:161 原创分:0
<ASCIIArt> 3楼

是二月数据不是四月的

2018年还降价了呢

TTT (TTT) 在 ta 的帖子中提到:

1、低于30%

发表于2022-05-21 14:53:34

KasakiNozomi [离线]

伞鸽鸽

2.2波斯猫

发帖数:65 原创分:0
<ASCIIArt> 4楼

当事人您好:

感谢您对北京大学法律援助协会的信任与支持!我们所有的推论和建议都将建立在您提供的信息之上。针对您的问题,经研究,我们现予以下答复:

首先,关于案件原告的诉讼请求:

本案中涉及到债权人对合同的保全。原告为了保障对被告的债权,于是根据民法典五百三十九条的规定,认为被告与您本人在2017年的房屋交易属于“以明显不合理的低价转让财产”,于是行使撤销权,请求法院撤销被告与您的房屋交易行为,即宣告买卖合同无效,撤销您的不动产登记,恢复至被告名下。

对于民法典五百三十九条的规定,目前还没有出台民法典合同编的相关司法解释,但在《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第九条中对民法典第五百三十九条作出了解释:

对于民法典第五百三十九条规定的明显不合理的低价或者高价,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以认定。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的,一般可以视为明显不合理的高价。当事人对于其所主张的交易时交易地的指导价或者市场交易价承担举证责任。

因此法院对“明显不合理的低价”进行判断的基准包括:

一、时空基准

对“以明显不合理的低价转让财产”进行判断的时间基准为“交易当时”,即实施交易行为时(2017年2月15日);空间基准为第19条规定为交易当地即交易行为地,但是即使在同一地区,房屋价格可能会因为各种原因相差悬殊,实务中会根据实际情况进行综合判定;

二、数额标准

对“明显不合理低价”的一般判断规定为:“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价”;在实务中,百分之七十只是一个参考,还需要根据实际情况进行综合分析与个案认定。

原告在本案中行使撤销权,该撤销权成立需要债务人(被告)存在恶意,债务人的行为目的是为了损害债权人(原告)的债权,判断标准为房屋买卖的交易金额“明显不合理”;该撤销权能够行使还需要受让人(您)存在恶意,这一点不需要证明债务人和受让人存在恶意串通,只需要证明受让人知道或者应当知道房屋买卖行为会影响债权人(原告)的债权实现。在实务中,对于受让人的恶意的一般判断标准为交易金额“明显不合理”,一般来说只要证明这点,就可以推定房屋买卖行为对债权的实现有害,且受让人对此能够知晓。但受让人(您)也可以通过举证证明不存在恶意(如果债权人能够证明交易金额“明显不合理”,受让人需要证明自己的行为存在合理理由,例如债务人曾向受让人表明急需回笼资金)。

因此在本案中,原告要行使撤销权,最重要的一点是原告需要证明被告与您进行的房屋买卖交易金额属于“明显不合理的低价”。被告与您在2017年2月15日以10011元/m2的价格进行房屋买卖,您推断出当时该房屋所在小区的签约均价为10393元/m2,并且所在区房屋挂牌均价为10058元/m2,可以认为不存在交易金额的“明显不合理”。对于交易金额“明显不合理”的证明责任属于原告,因此您可以在原告进行举证后,针对原告的举证予以反击,通过举证指出不存在交易金额“明显不合理”的情况。



其次,针对您的问题进行回复:

1、 法律上如何判定单价“明显”低于市场价?

参照上文,对“明显不合理低价”的一般判断规定为:“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十”,不过这是一般性的参考,法院可能会根据具体情况进行具体分析和判断。

2、 答辩状需要说明哪些信息?目前是否需要聘请律师?

       答辩状是您对原告的起诉状的的直接反击,在答辩状中,您要写明您的基本情况和答辩事由,答辩理由,即可以说明房屋买卖不存在“明显不合理”的低价,原告的撤销权并不成立,您与被告的房屋交易不存在相互串通或者应当知道会损害原告的债权的情况;不过,答辩状也可以不予提交;对于是否聘请律师可能需要您根据实际情况决定,如果本案标的额较大,聘请律师更为保险妥当。

3、 此案件中的律师费将以何种标准收取?如果胜诉了,是否可以要求对方支付我方律师费?

一般来说,律师代理进行诉讼分为风险代理和一般代理,在本案对您相对有利的情况下,推荐进行一般代理;律师费的收取一般是按照标的的比例进行收取,具体的金额需要根据您当地律所的实际情况,可以通过比较几家律所后作出选择;在本案中,一般来说您不能要求对方支付您律师费,除非能够证明原告存在诸多不当行为,而且法院最终支持原告支付您的律师费。实务中法院一般不会裁判败诉方承担胜诉方的律师费。

4、 根据原告提交的举证材料,原告是以年利息14.4%~18%借款给被告的,这是否属于高利贷?

现行关于高利贷的规定来自于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2020第二次修正)》第二十五条:

出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的,人民法院应予支持,但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。

前款所称“一年期贷款市场报价利率”,是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。

但是原告与被告的借款行为发生于2012~2016年,因此需要参考2015年的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,其中第二十六条为:

借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。

借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。

由于该规定中对于利率的规定为24%,因此该借款很可能不被判为高利贷。

5、 作为一个普通购房者,买房五年后被无端牵扯到原房主的债务案件中,本人认为原告的这一诉讼行为存在恶意,本人能否对原告进行反击,要求原告对本人进行赔偿?

要判断原告的行为是否属于恶意诉讼,需要证明原告的诉讼行为不具有任何合理基础,即原告明知自己权益未受到侵害、知道或者应当知道提出的证据虚假,或者明显希望通过诉讼行为造成负担等情况下,才能够判断原告进行了恶意诉讼。因此在本案中,如果原告能够举出合理的证据,或者能够证明自己的权益收到了侵害,就很难认定为属于恶意诉讼;当然如果存在恶意诉讼,您可以请求原告对您的损失进行赔偿。



最后,关于本案中原告的撤销权的除斥期间:

民法典第五百四十一条规定:

撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭。

在本案中,被告与您的房屋交易发生于2017年2月15日,如果到2022年2月15日原告没有行使撤销权(去法院起诉),或者原告在知道或者应当知道被告与您的房屋买卖行为可能损害债权实现的一年内没有行使撤销权(去法院起诉),原告的撤销权就会消灭,因此您可以关注一下这两个时间点。


此外,您还可以提醒被告关于诉讼时效的问题,

根据民法典第一百九十二条第一款:

诉讼时效期间届满的,义务人可以提出不履行义务的抗辩。

如果原告的诉讼时效期间届满,被告便可以提出抗辩,阻止原告债权的实现,进而阻止原告的撤销权。


以上是针对您的描述所提供的法律意见,在此需要说明,因为我们所了解的信息有限,只能根据您所提供的信息进行事实推断,基于推断阐述我们的意见。如果有一些不符合案件事实的情形,请您谅解。希望我们的建议能够帮助到您!

祝好!

北京大学法律援助协会

咨询员595

2022年5月21日


carosyou (caroooj) 在 ta 的帖子中提到:

男朋友五年前在杭州市临平区(原余杭区)某小区购买了一套二手房,几天前收到法院通知说原房主因欠款被告,原告认为当时房屋交易时存在恶意低价转让行为,因此对我男朋友提起诉讼,要求撤销该不动产登记,恢复至原房主名下。这件事让我大为震惊,也很愤怒,但是我们都没有法律经验,非常需要援助。以下为男朋友对事情的完整陈述,下文中的被告为原房主(债务人),原告为债权人。

 

一、情况简介:

……

发表于2022-05-21 17:36:33
楼主

carosyou [离线]

caroooj

2.2一般站友

发帖数:15 原创分:0
<ASCIIArt> 5楼

非常感谢您的专业回复,这对我们的帮助非常大,非常感谢!

KasakiNozomi (伞鸽鸽) 在 ta 的帖子中提到:

当事人您好:

感谢您对北京大学法律援助协会的信任与支持!我们所有的推论和建议都将建立在您提供的信息之上。针对您的问题,经研究,我们现予以下答复:

首先,关于案件原告的诉讼请求:

……

发表于2022-05-21 21:13:53

shudaizi [离线]

囧囧有榊

3.6中级站友

发帖数:713 原创分:0
<ASCIIArt> 6楼

不过话说2017年2月卖房,2017年4月抵押,还不一定办过抵押登记,从债权和物权的角度看,诉方都不占理吧?

carosyou (caroooj) 在 ta 的帖子中提到:

男朋友五年前在杭州市临平区(原余杭区)某小区购买了一套二手房,几天前收到法院通知说原房主因欠款被告,原告认为当时房屋交易时存在恶意低价转让行为,因此对我男朋友提起诉讼,要求撤销该不动产登记,恢复至原房主名下。这件事让我大为震惊,也很愤怒,但是我们都没有法律经验,非常需要援助。以下为男朋友对事情的完整陈述,下文中的被告为原房主(债务人),原告为债权人。

 

一、情况简介:

……

签名档

喂,我等的已经快绝望了啊唉~~~~

发表于2022-05-21 22:13:59

zhoujiu [离线]

啁啾啁啾魔法师

1.1一般站友

发帖数:33 原创分:0
<ASCIIArt> 7楼

你们是善意第三人,别担心,找个律师吧。

carosyou (caroooj) 在 ta 的帖子中提到:

男朋友五年前在杭州市临平区(原余杭区)某小区购买了一套二手房,几天前收到法院通知说原房主因欠款被告,原告认为当时房屋交易时存在恶意低价转让行为,因此对我男朋友提起诉讼,要求撤销该不动产登记,恢复至原房主名下。这件事让我大为震惊,也很愤怒,但是我们都没有法律经验,非常需要援助。以下为男朋友对事情的完整陈述,下文中的被告为原房主(债务人),原告为债权人。

 

一、情况简介:

……

发表于2022-05-21 23:28:51

lxy [离线]

陆6

6.5揣兔

发帖数:3879 原创分:1
<ASCIIArt> 8楼

我粗浅的印象中,抵押不动产应该要办抵押登记吧,如果当时你男朋友已经办了过户,原房主应该是办不了抵押的…

不过反正你们算是善意第三人,我感觉应该没啥问题?

carosyou (caroooj) 在 ta 的帖子中提到:

男朋友五年前在杭州市临平区(原余杭区)某小区购买了一套二手房,几天前收到法院通知说原房主因欠款被告,原告认为当时房屋交易时存在恶意低价转让行为,因此对我男朋友提起诉讼,要求撤销该不动产登记,恢复至原房主名下。这件事让我大为震惊,也很愤怒,但是我们都没有法律经验,非常需要援助。以下为男朋友对事情的完整陈述,下文中的被告为原房主(债务人),原告为债权人。

 

一、情况简介:

……

签名档

……失败的自由、绝望的自由、孤独的自由,这自由穿过他们的身体,犹如风穿过竖笛。

他们缄默不语,又诉尽心声。

发表于2022-05-22 11:31:06
楼主

carosyou [离线]

caroooj

2.2一般站友

发帖数:15 原创分:0
<ASCIIArt> 9楼

您好,想再请问一下,以房产作为抵押借款时,法律是否有规定必须做抵押登记呢,或者说原告是否有义务核实房产所有权呢?我们猜测他们可能只是私下签了一个借款协议。被告做房屋抵押是在房屋转让之后,这种情况下债权人是否还能行使撤销权呢?感谢~

KasakiNozomi (伞鸽鸽) 在 ta 的帖子中提到:

当事人您好:

感谢您对北京大学法律援助协会的信任与支持!我们所有的推论和建议都将建立在您提供的信息之上。针对您的问题,经研究,我们现予以下答复:

首先,关于案件原告的诉讼请求:

……

发表于2022-05-22 15:35:17
楼主

carosyou [离线]

caroooj

2.2一般站友

发帖数:15 原创分:0
<ASCIIArt> 10楼

另外我们希望在答辩状中提出反诉,不知是否可以麻烦您帮我们看一下这样陈述是否可以,以及如果我们要求赔偿的话,应该依据什么条款,赔偿应该怎么计算。再次感谢!


反诉:

我方认为,原告的诉讼行为不具有任何合理基础。原告在2017年4月20日接受被告房屋抵押借款时就应当了解房屋的实际所有权,以及进行房屋抵押登记。现原告在债权得不到实现时对利益无关的第三方提起诉讼,且在举证材料中并没有提供当时当地的房价信息,未给出此套房屋转让价格明显低于当时当地市场价的事实依据,因此我方认为原告此次诉讼意在将债权实现的负担恶意转移至我方。原告此举侵害了我方权益,请求原告对我方的损失进行赔偿。



KasakiNozomi (伞鸽鸽) 在 ta 的帖子中提到:

当事人您好:

感谢您对北京大学法律援助协会的信任与支持!我们所有的推论和建议都将建立在您提供的信息之上。针对您的问题,经研究,我们现予以下答复:

首先,关于案件原告的诉讼请求:

……

 最后修改于2022-05-22 15:50:44
  • 发表于2022-05-22 15:49:55

KasakiNozomi [离线]

伞鸽鸽

2.2波斯猫

发帖数:65 原创分:0
<ASCIIArt> 11楼

当事人您好:

感谢您对北京大学法律援助协会的信任与支持!我们所有的推论和建议都将建立在您提供的信息之上。针对您所提出的后续几个问题,经研究,我们现予以下答复:

 

关于原告与被告的借款协议中的抵押相关问题:

原告与被告签订借款协议,被告将三套住宅与一套写字楼进行了抵押。在这里有三个问题,一是您购买被告的房屋在何时进行了过户?二是被告设定抵押权的住宅中是否有您所购买的住宅?三是被告是否成功设定了抵押权?

关于第一个问题,您与被告在2017年2月15日将房屋进行转让,而房屋所有权的变动以过户登记的时间为准。例如,如果您在2月15日办理了过户登记,那么房屋所有权就在这天转移到您的名下,被告不再享有该房屋的所有权,也无法对该房屋设定抵押权,本案中就不会针对您的房屋有任何关于抵押权的问题。

关于第二个问题,被告设定抵押权的住宅中是否有您所购买的住宅?如果设定抵押权的住宅中没有您所购买的住宅,自然您的房屋与该借款的抵押毫无关系;如果设定抵押权的住宅中有您所购买的住宅,还要看被告是否成功设定了抵押权。

关于第三个问题,被告针对某一财产设定抵押权时,被告对该财产必须享有处分权,还必须进行抵押登记。在本案中,如果被告设定抵押权的财产中包括您购买的住宅,但是您在被告设定抵押权之前就完成了对该住宅的过户登记,被告对该房屋不享有处分权,就不会成功设定抵押权;如果您在被告设定抵押权时还未完成对该住宅的过户登记,被告依然享有对该住宅的处分权,但是被告并未对该抵押权进行登记,被告也不会成功设定抵押权。

 

针对您提出的后续问题:

1、以房产作为抵押借款时,法律是否有规定必须做抵押登记?

将房产作为抵押进行借款,即为债权设置房产抵押权,当债务人不履行债务或者出现其他约定事项时,债权人便可以针对设定抵押权的房产的变价(例如将该房产变卖或者拍卖后得到的金钱)优先受偿。

根据民法典第三百九十五条:

债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押

(一)建筑物和其他土地附着物;

...

和民法典第四百零二条:

以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

因此,本案中被告对住宅设置抵押权时,抵押人必须对设定抵押权的财产“有权处分”,还需要办理抵押登记。如上文所说,如果您在被告设定抵押权前就完成了过户登记,被告就不会针对您的房屋设定抵押权。

 

2. 本案中债权人是否还能行使撤销权?

在本案中,根据您的描述,您应该是在被告抵押权前就完成了房屋过户登记,并且即使被告如果将您的住宅设定了抵押权,也没有对您的住宅设定的抵押权进行登记,在本案中关于您所购买的住宅并不存在抵押相关的问题;

但是在本案中,债权人行使撤销权时所根据的是民法典五百三十九条,债权人根据此条请求行使撤销权和是否设定了抵押权没有关系;不过正如上一个回复中所说,债权人无法证明被告与您的房屋买卖是“明显不合理的低价转让财产”,因此原告的撤销权最终是无法得到法院支持的。

 

最后关于反诉:

事实上,原告提起诉讼是一件成本很低的事情,在我国,民事诉讼立案时,并不要求有明确的证据材料(只需要【原告有利害关系、被告明确、有具体的诉讼请求、法院的主管和管辖范围是正确的】这四个条件),因此原告能够在缺少明确证据材料时提起诉讼。原告如果在庭审时如果无法提出相应的证据,或者您对原告提出的证据进行了有力反驳,自然就会败诉。


根据民法典第一千一百六十五条第一款:

行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。

在本案中,您因为原告的诉讼需要支付诉讼费和(可能的)律师费,对您的财产权益造成了侵害,于是打算提起反诉,在此,您能够因为原告侵犯了您的民事权益,提起侵权之诉,要求对方进行赔偿。

关于侵权,您需要提出对方对您造成的损害(证明原告侵权,需要满足【原告对您有加害行为、原告的行为侵犯了您的权利、原告的行为对您造成了损害、原告的行为与您的损害存在因果关系、原告存在过错,原告的行为是违法的】这些条件)。原告对您造成的损害包括诉讼费和(可能的)律师费,这两个费用的金额应该都是明确的。如果原告败诉,一般可以要求其承担诉讼费(而且请求原告承担诉讼费一般不需要提起反诉,实务中一般默认败诉方承担诉讼费),但其中律师费相对而言难以得到法院的支持,而且正如上次回复所说,本案中原告的行为也比较难被认定为属于恶意诉讼。

 

以上是针对您的描述所提供的法律意见,在此需要说明,因为我们所了解的信息有限,只能根据您所提供的信息进行事实推断,基于推断阐述我们的意见。如果有一些不符合案件事实的情形,请您谅解。希望我们的建议能够帮助到您!

祝好!

北京大学法律援助协会

咨询员595

2022年5月23日

发表于2022-05-23 12:01:42
楼主

carosyou [离线]

caroooj

2.2一般站友

发帖数:15 原创分:0
<ASCIIArt> 12楼

真的太感谢了!

KasakiNozomi (伞鸽鸽) 在 ta 的帖子中提到:

当事人您好:

感谢您对北京大学法律援助协会的信任与支持!我们所有的推论和建议都将建立在您提供的信息之上。针对您所提出的后续几个问题,经研究,我们现予以下答复:

 

……

发表于2022-05-23 13:53:36
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