【求助】提前退租房东拒绝退多余租金
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事件：
我在今年5月27日租了一间一居室，合同持续一年，但我在今年8月21日提前搬走了，我的租金缴纳到了8月27日。
退租后房东表示，她无法退我押金，但可以退我提前退租的、一周的租金。我提前退租是因为觉得居住在房子里威胁到我的人身安全，所以我也向房东争取，希望能退一部分押金；房东说我退租很突然，并且她人在国外无法将房屋继续出租，所以不同意退我押金。我表示接受这个决定。
签合同的时候，我给房东缴纳了包括水电燃气在内的一些杂费，退租的时候，房东表示她会计算一下，然后把剩余的杂费退还给我。8月23日，我尝试联系房东，询问杂费的计算情况，她说她手边没有合同，需要等到8月26日下周一才能让家里人发合同给她。8月27日（周二）和8月28日（周三），我询问她的杂费计算情况，并希望她把多余的租金退还给我，均未得到回复。8月29日，我继续联系房东，她在微信回复我说她在非洲。我希望她转结杂费和租金，她表示她由于种种原因（她没有合同无法计算、非洲网不好收不到我发给她的合同图片、她的微信支付额度不允许她微信转账给我）无法现在转给我，我需要等到9月10日她回国。
我提前退租的原因：
6月18日晚上十一点，有人来敲门找房东，说房东在很多债权人处欠了很多钱，他们全都联系不上她；他们之前联系她的时候，她表示她在非洲。房东留给他们的地址是我租的房子的地址，所以他们以为房东住在我租的这个房子里。他们希望我帮忙联系房东，并且告诉我，他们正在走起诉的程序，未来法院将可能收回这套房子（这套房子设置了抵押）。我当晚尝试帮忙联系房东，但房东没有回复我的微信消息以及微信电话。6月19日上午，房东回复了消息，表示她人在印度尼西亚，所以没有接国内的任何电话，并且告诉我，后续如果有人敲门就报警处理。
7月20日，我在外出一个礼拜之后回到家，发现家里门口有给房东的一份EMS邮件，我在微信联系房东之后，她让我直接扔掉。8月19日，我暑假回家之后返回北京，又在家里门口发现了寄给房东的文件。我联系房东之后她让我直接扔掉。
我觉得住在这个房子里不安全，所以提前搬走了。
其他：
房子的门是密码锁，密码是签合同的时候重新修改过的，我未将房门密码告知过任何人。8月29日房东和我说，我可以在收到她转给我的费用之后再把房门的密码告诉她。8月30日早晨，我查询房子剩余电费的时候发现，在8月21日我搬走之后到8月30日，房子的电费少了大约5块钱，这意味着有人在里面居住。
求助：
合同上写着，她应该在退租之后五日之内返还未发生的租金，同时她应该返还我的杂费。但目前退租一周多了，我时常联系不上她，联系上了她也用各种理由搪塞。我有合同、完整的聊天记录，以及房东的身份证正反面复印件。请问我应该怎么处理这件事呢？
10天5块电费，很可能不是有人居住：冰箱、插座等都耗电，一天一度在正常范围内
Yukixxxxxxxx (yuki) 在 ta 的帖子中提到：
事件：
我在今年5月27日租了一间一居室，合同持续一年，但我在今年8月21日提前搬走了，我的租金缴纳到了8月27日。
退租后房东表示，她无法退我押金，但可以退我提前退租的、一周的租金。我提前退租是因为觉得居住在房子里威胁到我的人身安全，所以我也向房东争取，希望能退一部分押金；房东说我退租很突然，并且她人在国外无法将房屋继续出租，所以不同意退我押金。我表示接受这个决定。
……
现在你也是债主好吧，干脆和其他债主一起起诉房东得了😂
Yukixxxxxxxx (yuki) 在 ta 的帖子中提到：
事件：
我在今年5月27日租了一间一居室，合同持续一年，但我在今年8月21日提前搬走了，我的租金缴纳到了8月27日。
退租后房东表示，她无法退我押金，但可以退我提前退租的、一周的租金。我提前退租是因为觉得居住在房子里威胁到我的人身安全，所以我也向房东争取，希望能退一部分押金；房东说我退租很突然，并且她人在国外无法将房屋继续出租，所以不同意退我押金。我表示接受这个决定。
……
合同上有写如果提前退租，押金怎么处理么？提前退租毕竟是你违约在先了
一般市场行情来说，签一年合同，住三个月提前搬走，押金大概率拿不回来…
Yukixxxxxxxx (yuki) 在 ta 的帖子中提到：
事件：
我在今年5月27日租了一间一居室，合同持续一年，但我在今年8月21日提前搬走了，我的租金缴纳到了8月27日。
退租后房东表示，她无法退我押金，但可以退我提前退租的、一周的租金。我提前退租是因为觉得居住在房子里威胁到我的人身安全，所以我也向房东争取，希望能退一部分押金；房东说我退租很突然，并且她人在国外无法将房屋继续出租，所以不同意退我押金。我表示接受这个决定。
……
当事人您好：
迟复为歉！感谢您对北京大学法律援助协会的信任，以下分析与推断均仅基于您的单方陈述，若有错误之处，敬请谅解。
一、基本事实
根据您的描述，您于2024年5月27日租住案涉房屋，合同持续1年，并于2024年8月21日提前退租，租金缴纳至8月27日。经过交涉和协商，您与房东达成合意，房东退还8月21日至8月27日的租金，您在签合同时预先缴纳的杂费，押金不予返还。然而，时至您发布咨询贴文时，房东仍未如约退还价金。
二、诉求及建议
若理解准确，您对房东的诉求有二：第一，返还剩余房租；第二，返还未使用的杂费（水电燃气等）。对于房租的处理，租赁合同有明确约定（“合同上写着，她应该在退租之后五日之内返还未发生的租金”）；对于杂费的处理，您也与房东达成了合意（“退租的时候，房东表示她会计算一下，然后把剩余的杂费退还给我”）。也就是说，目前的主要问题在于房东没有用实际行动履行自己的承诺。
据您发布贴文又已过去两个月，不知事情是否有所进展。若您还是未能通过协商获得价款返还，您可以尝试对房东提起民事诉讼，以下要点可资参考：
就证据而言，务必妥善保存您和房东交涉的全部聊天记录，最好用另一台设备为手机聊天记录录制视频，保障信息的真实、完整性。
就案件管辖而言，若房东（被告）已经在境外连续居住逾一年，即满足“民诉法解释”中对于涉外民事案件的界定，涉外民事案件原则上仍由基层人民法院管辖。与此同时，根据《民事诉讼法》和“民诉法解释”对于专属管辖的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，房屋租赁合同按照不动产纠纷确定管辖，涉外民事案件也是如此。总结来看，应当向案涉房产所在地的基层人民法院提起诉讼。
若房东拒绝应诉，其将被视为放弃答辩权，不影响法院正常开庭、缺席判决。
三、其他问题
对于您提出的其他疑惑，于本节一并回复如下。
第一，对于房间是否有他人居住，若没有关闭总开关，无人居住房间的电器依旧会正常耗电、产生电费，您提供的金额并未脱离该范围。根据电费消耗推测有他人进入居住，证据似有不足。
第二，对于退租原因（及是否可能主张房东是否存在过错），若您只是因为“住在房子里不安全”而提前退租，在没有具体、明确的威胁人身安全的情况出现时，主张房东过错的空间有限。补充来看，就房产可能的抵押权负担问题，若抵押权的设定在与您签订租赁合同之后，抵押权实现并不会影响您租住房屋，即所谓的“买卖不破租赁”；若抵押权的设定在与您签订租赁合同之前，在抵押人（即案涉房东）没有书面告知您财产已抵押的情况下，抵押人应当对出租抵押物对您造成的损失承担赔偿责任，然而，抵押人担责的时点是在抵押权通过种种途径得到实现、您对案涉房屋的使用权受到限制之时，在此之前主动退租，主张房东过错的可行性较小。
四、参考法律法规
1.《民法典》第405条
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
2.《民法典》第725条
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
3.《民事诉讼法》第33条
因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
4.《民事诉讼法》第147条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条
抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第28条
《民事诉讼法》第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
7.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第520条
民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系：
（一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人；
（二）当事人一方或双方的经常居所地在中华人民共和国领域外；
（三）标的物在中华人民共和国领域外；
（四）产生、变更或者消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外；
（五）可以认定为涉外民事关系的其他情形。
祝好！
咨询员编号：122
北京大学法律援助协会
2024年10月30日
Yukixxxxxxxx (yuki) 在 ta 的帖子中提到：
事件：
我在今年5月27日租了一间一居室，合同持续一年，但我在今年8月21日提前搬走了，我的租金缴纳到了8月27日。
退租后房东表示，她无法退我押金，但可以退我提前退租的、一周的租金。我提前退租是因为觉得居住在房子里威胁到我的人身安全，所以我也向房东争取，希望能退一部分押金；房东说我退租很突然，并且她人在国外无法将房屋继续出租，所以不同意退我押金。我表示接受这个决定。
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