【求助】买二手房被骗，如何维权
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当事人您好：
感谢您对北京大学法律援助协会的信任！以下分析与推断均基于您的单方陈述，若有错误之处，敬请谅解。
一、案情梳理
根据您的叙述，我们对事情的经过和细节进行了简要的梳理。中介公司在与您沟通过程中，对房屋的出租收入、公积金贷款政策、房地产市场政策等做了预测，在您觉得价款不合适后，与卖方串通让您的母亲私下加款3万元并告知您房价还可以降低3万元。在签订中介合同、房屋买卖合同时，对于房屋的面积，房屋买卖合同中明确约定建筑面积42.4平方米，而中介向您解释的是房屋使用面积42.4平方米且不包括阳台面积。您根据中介合同，支付了中介费；您根据房屋买卖合同，支付了买房款。在交房之后，您发现入户电线不满足正常使用需求、房屋漏水严重、电梯经常故障等问题，且中介公司口头承诺的改装管道没有写入买卖合同中因此造成损失。
二、可能的救济途径
（一）向中介公司或卖方请求损害赔偿
1、行为目的：请求中介公司或卖方赔偿由于未按照约定改装暖气管道为您造成的损失、房屋入户电线功率不足、多次漏水严重造成的损失
2、法律分析：
对于暖气管道改装条款的问题，由于您和中介在签订合同时口头达成合意，该条款具体确定，根据《商品房买卖合同纠纷审理司法解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于双方口头达成的暖气管道改装约定，由于对您签订买卖合同具有重大影响，应当属于房屋买卖合同中的条款。由于中介公司与卖方没有依约完成改装暖气管道的义务，您可以请求中介公司或卖方赔偿您因此遭受到的损失（可能是该时间段内空调取暖所支出的电费减去冬天相应房屋面积所需的供暖费）。
对于入户电线不满足正常使用需求、漏水严重的问题，如果合同中没有明确的约定，按照交易习惯与国家相关标准，应当能够满足买受人的正常使用需要，那么由于该标的物不满足法定或约定的质量标准而构成瑕疵履行，卖方构成违约，您可以基于此向卖方主张违约责任并要求其赔偿您所遭受的损失。
至于电梯故障的问题，可能并不属于买卖合同签订中的重大因素，卖方与中介公司在一般情况下对此也不负有披露义务，很难基于买卖合同要求其承担违约责任。
（二）主张中介公司返还中介费
1、行为目的：中介公司表述的使用面积大于房屋的实际使用面积，您可以主张中介公司返还中介费
2、 法律分析：
《民法典》第962条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
因房产中介公司属于中介人，中介人向您提供了使用面积的虚假情况，应当返还您所支付的代理费及利息。
（三）基于欺诈撤销与中介公司之间的《中介合同》
1、行为目的：基于欺诈撤销《中介合同》后，可以请求中介公司退还缴纳的中介费及利息，还可以要求中介公司支付惩罚性赔偿金。由于欺诈的证明较为困难，在（三）难以举证的情况下，您可以主张（二）。
2、法律分析：
根据您的描述，中介公司夸大了房屋使用面积、隐瞒房屋功率超载、漏水等问题，构成欺诈（但是对于公积金贷款、租房市场价格、房地产政策问题，一般情况下对方对此的意见与看法只是其基于主观的预测，很难成为影响交易是否进行的重大实质要素，同时作为合同交易对手的您也应当对中介公司所做的陈述加以分辨和查询，对于这几条的主张证明欺诈成立的难度较大）。您可以根据《民法典》第148条主张撤销《中介合同》，并且可以依据《民法典》第157条请求中介公司退还缴纳的中介费及利息。
《民法典》
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
另外，对于中介公司的欺诈行为，您有权依据《消费者权益保护法》第五十五条的规定要求我爱我家公司承担三倍惩罚性赔偿。
《消费者权益保护法》第五十五条第一款
经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定
本案中，我爱我家公司作为房地产交易市场上具有专业居间服务能力的房地产经纪公司，明显属于经营者，其提供的居间服务具体内容应包括提供房源信息、提供市场行情咨询、协助查看房屋权属文件以及促成交易双方签署买卖合同等内容。通过专业经纪公司的居间服务可以为普通买房人在寻找合适房源、寻求行情咨询、查看权属文件等方面节省大量时间和精力，同时也可以避免买房人因欠缺专业知识而导致交易无法正常进行。房屋买受人通过支付居间代理费的方式来享受经纪公司提供的专业服务，作为经营者的中介公司提供的居间服务应属于《消费者权益保护法》的规制范畴。因其在向您提供居间服务的过程中存在欺诈行为，您有权要求其增加赔偿您所受到的损失，支付居间服务费的三倍作为增加的惩罚性赔偿。
对于欺诈的证明，特别需要提醒您注意的是，中介公司表述房屋使用面积的录音当然可以作为证据。
《民事诉讼证据规则》第七十条 一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：
(一)书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本;
(二)物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等;
(三)有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件;
(四)一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。
至于对于单独的录音证据是否可以证明卖方存在欺诈行为，可能还需要取决于法官的裁量与判断，建议您保存好相关证据以更好维护自己的权利。同之前的回复，您的证据需要达到排除合理怀疑的程度。民事上的欺诈撤销合同不涉及刑事犯罪，我爱我家法务部“只靠录音不能定罪”的说法不太成立。
（四）基于不当得利请求中介公司返还三万元房款
1、行为目的：请求对方返还您母亲私下支付的三万元价款
2、法律分析：
想跟您明确的一点是，如果是想要索回支付的三万元房款，证明欺诈成立与否并不是最关键的问题，我们的建议是考虑通过基于《民法典》第985条的不当得利请求对方返还该三万元房款。
《民法典》
第九百八十五条 得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：
（一）为履行道德义务进行的给付；
（二）债务到期之前的清偿；
（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。
对于不当得利的举证责任，对于不当得利“没有法律根据”的举证责任分配：由不当得利受益人一方（本案中为中介公司）举证证明自己受益存在合法根据。
根据您的叙述，在双方只有口头约定，除转账记录以外没有任何与您母亲和中介公司对于私下转款行为进行磋商交流的辅助证据情况下，对方实际上难以证明和您母亲之间存在关于涉及该三万元价款的合同，因此其受领您母亲所支付的三万元价款不具有法律上的原因，应当承担不利后果。建议您保存好相关证据，包括但不限于您母亲与对方之间协商转账的记录、转账的明细备注、录音录像等等，以便更好维护您的权利。
但如果对方能够对于您母亲与中介公司之间存在合同提供充分证据，法院认为不当得利不成立的情况下，我们建议您通过合同价款的欺诈向卖方主张撤销买卖合同。（详见后述）
（五）向卖方基于欺诈主张撤销买卖合同
1、行为目的：在不当得利不成立（即您母亲与中介公司存在另外合同）的前提下，向卖方基于合同价款的欺诈撤销买卖合同，从而要求对方返还三万元价款以及其余购房款。
2、法律分析：
如果中介公司能够提供充分的证据以证明其与您母亲之间存在着另外的合同，则不存在不当得利，因此您的权利无法基于不当得利得以救济。由于中介公司在诉讼中提供了您不知的相应证据，可认为您在败诉判决作出的时刻，始得知房东与中介公司串通，与您母亲达成了另外的口头合同，即您的母亲负有支付三万元加价房款的义务，中介公司与房东负有降低买卖合同房价并完成交易的义务。而中介公司欺骗您可以降低3万元房价以诱使您作出购买该房屋的意思表示，因此在房屋价款上构成欺诈，该时点即为您知道或应当知道撤销事由的时刻，享有除斥期间为1年的撤销权，您可以向房东主张撤销该房屋买卖合同。在该买卖合同撤销后，卖方在与您母亲的“三万元”合同中所负有的合同义务自然陷入履行不能而违约，可向其主张返还已经支付的三万元价款。
此外，该救济路径只是由于上述（四）中不当得利的主张无法成立时的可能救济方案，而且也仅能依据合同价款上的欺诈来维护您的权利，望您注意。
还想向您再次说明的是，对于房屋面积的误差问题并不能够成为您向卖方解除合同的事由，由于套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积，且在产权登记上的面积一般为房屋的套内建筑面积，房屋面积误差的计算公式为“误差面积=产权登记面积-合同约定面积”。根据您的叙述，在买卖合同中明确约定的房屋面积是“建筑面积”为42.4平方米，由此存在着中介公司的解释与实际书面合同条款之间不一致的情形。但是在此只能考虑通过中介公司的欺诈行为向中介公司主张权利（参见（一）），因为卖方对于该情形并不知晓，且合同条款明确约定房屋建筑面积为42.4平方米，因此卖方并不构成违约，因此不满足法定的解除事由。
祝好！
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北京大学法律援助协会
2023年11月20日
zmy (zmy) 在 ta 的帖子中提到：
购房中介（我爱我家中介）存在隐瞒欺骗，催促责备签合同，并利用合同格式条款免除自身责任的问题，
想求助法律援助，如何维权，感谢！
1、夸大了房子的使用面积，使用面积相比中介说的少了8.7%。
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