【求助】家里卖漏水房的法律风险问题
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家里搬家，打算卖老房。但是19年的时候，因为是顶楼，加上老房年久失修了，所以有点漏水，当时已经全面的修补了一遍，然后这几年时间下来都没什么问题。
然后现在正打算挂出来，家里在纠结要不要把这个事情说出来。
考虑的问题和接受的条件如下：
1.担心直接在公告上说漏水没人买，导致卖不出去
2.屋顶修好以后，即便在去年极端暴雨的情况下仍然没漏雨，说明修补很到位，目前这个时间点说是漏水房也未免太过分
3.就算被发现，可以接受赔些钱或者出修补款，但是不想承受合同取消的风险
所以想问下，这种情况下可以不说明情况吗？如果没说明，会遭遇什么样的法律风险
当事人您好：
迟复为歉，感谢您对北京大学法律援助协会的信任！以下分析与推断均仅基于您的单方陈述，若有错误之处，敬请谅解。
一、 法律分析
根据《民法典》第六百一十七条，买卖合同出卖人需要对合同标的承担瑕疵担保义务，应担保该财产无瑕疵，否则应承担相应的违约责任。对于房屋来说漏水就是可能存在的瑕疵。
根据您所描述的情况，我们认为在以下两种情况下都会存在一定法律风险：
（一）房子确无瑕疵
根据您的描述，该房屋在修补之后已不存在漏水问题，居住时不会受到影响，与正常房屋无异。如果您已经做过房屋质量的评估证实确无问题，则您不主动提及曾经漏水事实这一行为，仅会导致买房方产生“该房屋没有质量问题”的认识，而该认识与当前房屋的客观情况一致，即当事人并未基于您的描述产生“错误认识”，故您不主动提及的行为并不符合《民法典》关于欺诈制度的规定。基于此，根据《民法典》第一百四十八条及《民法典》司法解释第二十一条，即便您不主动提及漏水问题，购房者也不应享有单方面撤销合同的权利。
若购买方主动问及房屋是否有过质量问题或曾接受修缮，建议您如实告知房屋曾出现漏水问题。因为买受人主动问及这一问题表明其对房屋“历史修缮”情况较为关注，也即房屋曾经是否漏水可能是其决定是否购买房屋的关键考量因素，此时若隐瞒事实则可能构成“故意使对方陷入错误认识并意图使对方基于错误认识而买房”，就具备了欺诈的故意，符合欺诈的构成要件。
（二）房子存在一定质量问题
若房屋质量确实存在一定问题，建议您在发布的信息中如实披露；或先不在卖房信息中写明，但是与买受人对接洽谈时明确告知该质量问题，规避法律风险。
如果出卖人在签合同前如实告知房屋曾经出现漏水并经过修缮这一情况，买受人表示接受或者没有对此提出异议的，则房屋过户后，出卖人对漏水不承担责任。具体结合本案，如果您在洽谈过程中告知对方房屋曾出现漏水问题但经修缮后几乎对生活没有影响，若对方表明知悉情况且可以接受的话，则即便后续出现相关问题，您也不会无需承担房屋漏水的赔偿责任，更无需承担解除合同的法律风险。
在咨询人没有主动告知，买受人也没有主动问的情况下，房子发生漏水，出卖人则需要承担相应的瑕疵担保责任，对房屋进行修复或者赔偿买受人损失；如果房屋存在的问题属于主体结构、基础工程质量等严重影响买家正常居住使用的，买家可以解除房屋买卖合同并要求卖家赔偿损失；即便未达到严重影响居住的程序，买家也有可能基于重大误解撤销合同。
若后续房屋在使用过程中出现漏水等质量问题，您应积极与买受人沟通，承担维修或损害赔偿责任。
二、 解决方案
经研究，我们认为可以采取以下解决方案：
进行核验评估，确保该房屋主体结构无质量问题；在确保房屋确无质量问题的情况下，您可以选择不在公告中主动披露房屋曾经漏水的问题，但建议您在与买方对接洽谈是告知这一情况。而在买受人主动问及房屋历史修缮问题时，更应当积极告知漏水相关情况。
若对方签订合同时不知道漏水的情况，后续一旦出现历史原因导致的漏水问题，您可能需要承担维修与赔偿责任；若漏水严重到影响生活导致合同目的根本无法实现的情况下，可能面临合同解除的风险；若对方签订合同时知道漏水的情况并表示可以接受，则后续发生漏水问题您无需承担责任。
若您与买方在合同中约定了在一定时间内您负责保修，则属于双方在合同中的私人约定，请您依约履行合同义务。
三、 相关法律法规及案例
《中华人民共和国民法典》
第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第六百一十七条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。
第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解释
第十九条 行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条规定的重大误解。
行为人能够证明自己实施民事法律行为时存在重大误解，并请求撤销该民事法律行为的，人民法院依法予以支持；但是，根据交易习惯等认定行为人无权请求撤销的除外。
第二十一条 故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)
第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
7、“二手房”买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任？
答：买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
以上，是我们根据您的描述作出的答复，不具有任何法律效力，希望对您有所帮助！
祝好！
咨询员编号：857
北京大学法律援助协会
2024年3月12日